Revente d'un bien loué : prévenir le locataire
Expliquer les droits du locataire et le calendrier à respecter quand on vend un logement occupé.
Par Rebecca Martins · 31 octobre 2026 · 8 min de lecture
8 min de lecture
4,4sur 5684 votes
- 7,1Klecteurs
- 29en ce moment
- 294partages
Vous souhaitez vendre un logement que vous louez ? La façon de prévenir le locataire dépend d’un choix de départ. Si vous vendez le bien occupé, le bail continue avec l’acquéreur : aucun congé n’est nécessaire, une information loyale suffit. Si vous voulez vendre libre, vous devez délivrer un congé pour vendre au moins six mois avant la fin du bail (trois mois en meublé), par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. En location vide, ce congé vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pour acheter.
- Vente occupée : pas de congé, le bail se poursuit à l’identique avec le nouveau propriétaire.
- Vente libre, logement vide : congé pour vendre 6 mois avant l’échéance du bail, avec prix et conditions de vente.
- Vente libre, meublé : congé 3 mois avant l’échéance, sans droit de préemption légal.
- Forme : recommandé avec accusé de réception, commissaire de justice ou remise contre émargement.
- Délai décompté : à partir de la réception par le locataire, pas de l’envoi.
Revente d’un bien loué : vendre occupé ou vendre libre, le choix qui fixe vos obligations
Avant toute démarche, posez-vous une question simple : l’acheteur visé est-il un investisseur ou un futur occupant ? Un investisseur acceptera souvent un logement avec locataire en place, puisqu’il récupère immédiatement des loyers. Un acquéreur qui veut habiter le bien exigera au contraire qu’il soit libéré.
Ce choix n’a rien d’anodin, car il détermine à la fois le calendrier, le prix et la nature de l’information due au locataire. Un bien vendu occupé se négocie généralement avec une décote, tandis qu’une vente libre suppose d’attendre l’échéance du bail. Le tableau ci-dessous résume les deux voies.
| Critère | Vente occupée | Vente libre (congé pour vendre) |
|---|---|---|
| Moment de la vente | À tout moment | À l’échéance du bail |
| Congé à délivrer | Aucun | Oui, avec préavis légal |
| Droit de préemption du locataire | Non | Oui en location vide |
| Sort du bail | Transféré à l’acquéreur | Prend fin à l’échéance |
| Effet habituel sur le prix | Décote fréquente | Prix de marché d’un bien libre |
Vendre le logement avec son locataire : une information de courtoisie, mais attendue
Lorsque le bien est cédé occupé, la loi ne vous impose pas d’envoyer un courrier spécifique au locataire avant la signature. Le Code civil prévoit en effet que la vente ne met pas fin au bail : l’acquéreur devient le nouveau bailleur, aux mêmes conditions de loyer, de durée et de charges.
Prévenir l’occupant reste pourtant indispensable en pratique. Il doit savoir à qui verser ses loyers après la vente, à qui signaler une réparation et qui lui restituera son dépôt de garantie. Sur ce dernier point, la loi du 6 juillet 1989 est claire : en cas de vente, la restitution incombe au nouveau bailleur. Un courrier commun, signé par le vendeur et l’acquéreur après l’acte, avec les nouvelles coordonnées bancaires, évite bien des incompréhensions.
Organiser les visites du bien mis en vente sans conflit
Le locataire reste chez lui tant que le bail court. Si le contrat contient une clause de visite en vue de la vente, il doit laisser l’accès au logement, mais dans des limites légales : pas de visite les jours fériés, et pas plus de deux heures par jour ouvrable. Sans clause, tout repose sur son accord. Proposer des créneaux groupés, prévenir plusieurs jours à l’avance et éviter les visites en son absence sans autorisation écrite sont des gestes qui facilitent nettement la commercialisation.
Congé pour vendre : prévenir le locataire dans les délais légaux
Si vous voulez vendre le bien libre, le congé pour vendre est la seule voie. Il ne peut produire effet qu’à la date d’échéance du bail, jamais en cours de contrat. Le préavis dépend du type de location :
- Location vide : le congé doit être reçu au moins six mois avant la fin du bail.
- Location meublée : le délai est ramené à trois mois avant l’échéance.
Le point de départ est la date de réception du courrier, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre. Une lettre recommandée retirée tardivement par le locataire, ou jamais retirée, peut faire échouer le calendrier. Beaucoup de bailleurs prennent donc une marge de plusieurs semaines, ou passent directement par un commissaire de justice pour obtenir une date certaine.
Un congé reçu trop tard n’est pas nul pour autant : il reporte ses effets, mais le bail est en principe reconduit, ce qui repousse la vente libre de plusieurs années pour un logement vide. Mieux vaut donc noter la date d’échéance exacte dès la décision de vendre.
Les mentions obligatoires de la lettre de congé pour vente
Un congé pour vendre incomplet est fragile. Pour une location vide, il doit indiquer clairement :
- le motif du congé, c’est-à-dire la volonté de vendre le logement ;
- le prix demandé et les conditions de la vente envisagée ;
- la reproduction des alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatifs au droit de préemption ;
- la notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, à joindre au courrier.
Le prix inscrit engage le vendeur. Si vous l’annoncez trop haut pour décourager le locataire, puis vendez moins cher à un tiers, la procédure se retourne contre vous. Fixer un prix réaliste dès le congé, idéalement après une estimation sérieuse, protège à la fois la vente et la relation avec l’occupant.
Le droit de préemption du locataire, étape par étape
En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. Il dispose des deux premiers mois du préavis pour l’accepter. Son silence vaut refus, et il devra quitter les lieux à l’échéance du bail.
À lire aussi
S’il accepte, il bénéficie de deux mois pour signer l’acte de vente. Ce délai passe à quatre mois s’il indique recourir à un prêt immobilier. Si la vente n’est pas conclue dans ce délai, son acceptation tombe et il perd son titre d’occupation.
La protection va plus loin. Si, après le refus du locataire, vous décidez de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit lui notifier cette nouvelle offre. Il dispose alors d’un mois pour se positionner. On parle de droit de préemption subsidiaire, et son oubli peut entraîner la nullité de la vente conclue avec le tiers.
Locataires protégés et situations particulières lors de la revente
Certains occupants bénéficient d’un régime renforcé. Lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond réglementaire, le bailleur ne peut délivrer congé qu’en proposant un relogement adapté à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique proche. Cette protection s’étend au locataire qui héberge une personne à charge répondant à ces critères. Elle ne s’applique pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.
D’autres cas demandent une vérification préalable :
- Bien acheté déjà loué : si le bail arrive à échéance moins de trois ans après votre acquisition, le congé pour vendre ne peut prendre effet qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction.
- Vente par lots d’un immeuble entier : un régime spécifique, avec des droits supplémentaires pour les locataires, s’ajoute au congé classique.
- Location meublée : le locataire n’a pas de droit de préemption légal, sauf clause plus favorable dans le bail.
Dans ces configurations, un échange avec le notaire en amont de la mise en vente permet d’éviter un congé inopérant.
Les erreurs qui fragilisent un congé pour vente
La plupart des contentieux naissent de détails. Un délai calculé à partir de l’envoi plutôt que de la réception, une notice oubliée, un prix flou, ou un congé adressé à un seul des cotitulaires du bail suffisent à le rendre contestable. En cas de colocation ou de couple marié ou pacsé, chaque titulaire doit recevoir son propre courrier.
Le congé frauduleux est aussi sanctionné : un bailleur qui invoque une vente fictive pour se débarrasser d’un locataire s’expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique, sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts. Enfin, garder une trace de chaque étape (accusé de réception, copie de la notice, échanges sur les visites) reste la meilleure protection en cas de désaccord. Pour une situation atypique, l’avis d’un notaire ou d’une ADIL apporte une lecture adaptée à votre dossier.
Faut-il prévenir le locataire si le bien est vendu avec le bail en cours ?
Aucun congé n’est requis, puisque le bail se poursuit avec l’acquéreur. Il est cependant nécessaire d’informer le locataire du changement de propriétaire, des nouvelles coordonnées de paiement et de l’interlocuteur pour les réparations, idéalement par un courrier signé des deux parties.
Le locataire peut-il refuser les visites d’un logement mis en vente ?
Si le bail comporte une clause de visite, il doit permettre l’accès, hors jours fériés et dans la limite de deux heures par jour ouvrable. En l’absence de clause, les visites dépendent de son accord. Un planning convenu à l’avance limite les tensions.
Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas à l’offre de vente ?
Passé les deux premiers mois du préavis, son silence équivaut à un refus. Il perd son droit de préemption au prix proposé et doit libérer le logement à l’échéance du bail, sauf baisse ultérieure du prix qui lui ouvre un nouveau délai d’un mois.
Qui rend le dépôt de garantie après la vente du logement loué ?
C’est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie au départ du locataire. Vendeur et acquéreur règlent généralement entre eux le transfert de la somme lors de la signature chez le notaire.
Un locataire en meublé est-il prioritaire pour acheter le logement ?
Non, la loi ne prévoit pas de droit de préemption en location meublée. Le bailleur doit seulement respecter le préavis de trois mois et motiver son congé par la vente. Le bail peut toutefois prévoir une priorité plus favorable au locataire.
L’auteur
Négociatrice immobilière
Je suis des ventes de logements anciens depuis douze ans et j’estime qu’un bon dossier se prépare avant la première visite. J’écris ici ce que j’ai appris en salle de vente, sur les mandats, les offres et les négociations qui coincent.
Voir tous ses articlesVotre avis compte
Cet article vous a-t-il été utile ?
4,4sur 5684 votes
Commentaires
Soyez le premier à réagir.
