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Bail d'habitation : les erreurs qui coûtent cher

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

Les erreurs les plus coûteuses portent sur le loyer (plafonds, révision, logement énergivore), le dépôt de garantie et les garanties cumulées.
Un dossier de diagnostics incomplet ou une surface habitable surestimée ouvrent la porte à une baisse de loyer ou à des dommages et intérêts.
Les clauses interdites par la loi du 6 juillet 1989 sont réputées non écrites : elles ne protègent jamais le bailleur.
Un état des lieux imprécis et des délais de congé mal calculés expliquent une grande partie des litiges en fin de location.

Un bail d’habitation mal rédigé ne se voit pas le jour de la signature. Le problème apparaît plus tard, quand le locataire conteste un loyer, quand le propriétaire veut récupérer son bien ou quand le dépôt de garantie devient un sujet de désaccord. En France, la location d’un logement vide ou meublé à titre de résidence principale est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, et la plupart de ses règles sont d’ordre public : on ne peut pas y déroger par contrat. Ce guide passe en revue les erreurs qui reviennent le plus souvent, leur coût réel et les vérifications à faire avant de parapher chaque page.

Les erreurs de bail d’habitation en un coup d’œil

Avant d’entrer dans le détail, ce tableau donne une vision d’ensemble des fautes fréquentes et de leurs conséquences possibles. Les montants et sanctions dépendent toujours de la situation précise et de l’appréciation du juge.

Erreur	Conséquence possible	Qui en paie le prix
Loyer supérieur au plafond en zone encadrée	Remboursement du trop-perçu, amende administrative	Bailleur
Surface habitable surestimée de plus de 5 %	Diminution du loyer proportionnelle à l’écart	Bailleur
Absence de clause de révision	Loyer figé pendant toute la durée du contrat	Bailleur
Dépôt de garantie rendu en retard	Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé	Bailleur
État des lieux d’entrée absent ou vague	Impossible de prouver les dégradations	Bailleur, parfois locataire
Congé envoyé hors délai	Bail reconduit, préavis prolongé	Partie qui donne congé
Défaut d’assurance habitation	Sinistre à sa charge, risque de résiliation du bail	Locataire

Un contrat de location rédigé hors du modèle réglementaire

Depuis 2015, le bail d’une résidence principale doit respecter un contrat type fixé par décret. Beaucoup de propriétaires utilisent encore un vieux modèle trouvé en ligne ou recopié d’une ancienne location. Le contrat reste valable, mais les mentions manquantes se retournent souvent contre celui qui l’a rédigé.

Parmi les informations obligatoires figurent l’identité des parties, la date de prise d’effet et la durée, la description du logement et de ses annexes, la surface habitable, le montant du loyer et ses modalités de paiement, les règles de révision, le dépôt de garantie, ainsi que le loyer du précédent locataire lorsque le logement se trouve en zone tendue. Une notice d’information doit aussi être jointe.

La surface habitable mérite une attention particulière. Si elle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut demander une réduction du loyer à proportion de l’écart. Mesurer soi-même avec approximation, ou reprendre la superficie d’une annonce immobilière, est une économie qui peut coûter plusieurs centaines d’euros par an.

La durée constitue un autre point sensible : trois ans minimum pour un bailleur personne physique en location vide, six ans pour une société, un an pour un meublé (neuf mois pour un étudiant). Inscrire une durée plus courte ne raccourcit pas le bail, cela crée seulement une fausse attente.

Loyer mal fixé ou mal révisé : le poste le plus coûteux

Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré publié par arrêté préfectoral. Un complément de loyer n’est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles (terrasse remarquable, vue rare), et il doit être justifié. Le locataire dispose de recours pour obtenir une mise en conformité et le remboursement des sommes versées en trop, tandis que le préfet peut infliger une amende au bailleur.

La révision annuelle pose un autre type de problème. Sans clause prévue au contrat, aucune augmentation n’est possible en cours de bail. Avec une clause, elle suit l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee, et le bailleur qui oublie de l’appliquer dispose d’un an pour la réclamer, sans effet rétroactif. Laisser passer plusieurs échéances revient donc à perdre définitivement ces hausses.

Enfin, la performance énergétique pèse désormais directement sur le loyer. Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, ni à la relocation ni lors de la révision. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont progressivement exclus de la location au titre de la décence, et le calendrier se poursuit pour les classes F puis E. Louer un bien non conforme expose à une demande de travaux, voire à une réduction de loyer décidée par le juge.

Dépôt de garantie, caution et assurance loyers impayés : les cumuls à proscrire

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour un meublé. Demander davantage, ou réclamer un dépôt en espèces sans reçu, place immédiatement le bailleur en position de faiblesse.

Côté garanties, une règle surprend souvent : un propriétaire personne physique qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Cette exigence, lorsqu’elle est imposée, fragilise l’engagement du garant.

L’acte de cautionnement doit lui aussi être soigné. Il comporte la mention par laquelle le garant reconnaît la portée de son engagement, le montant du loyer et ses conditions de révision. Un acte incomplet peut être annulé, et le bailleur perd alors la garantie sur laquelle il comptait en cas d’impayés.

Diagnostics absents ou périmés dans le dossier du bail d’habitation

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat. Il réunit selon les cas :

le diagnostic de performance énergétique (DPE), opposable au bailleur ;
l’état des risques et pollutions (ERP) ;
le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949 ;
les diagnostics électricité et gaz lorsque les installations ont plus de quinze ans ;
des informations sur la présence d’amiante dans les parties privatives pour les immeubles anciens ;
le diagnostic bruit pour les logements situés près d’un aéroport.

Un diagnostic manquant ne rend pas le bail nul, mais il prive le propriétaire de certaines protections et peut justifier une demande de diminution du loyer ou de dommages et intérêts. Avec un DPE opposable, une étiquette erronée peut également engager la responsabilité du diagnostiqueur, à condition de pouvoir le prouver.

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État des lieux : la méthode pour éviter les litiges

L’article 4 de la loi de 1989 dresse une longue liste de clauses réputées non écrites. Les inscrire dans un contrat ne sert à rien, et cela peut nourrir un contentieux. Les plus courantes sont les suivantes :

imposer le prélèvement automatique comme unique mode de paiement ;
facturer l’envoi de la quittance de loyer ;
interdire l’hébergement de proches ou la détention d’un animal domestique ordinaire ;
prévoir des pénalités forfaitaires de retard ;
rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations des parties communes ;
imposer un assureur choisi par le bailleur ;
exiger que l’état des lieux de sortie soit établi par un huissier aux frais exclusifs du locataire.

Les frais d’agence sont eux aussi plafonnés au mètre carré, selon la zone géographique, pour la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux. Une facturation au-delà de ces plafonds peut être contestée par le locataire.

État des lieux et restitution du dépôt : là où les litiges se cristallisent

Un état des lieux d’entrée rédigé en cinq minutes, avec des mentions comme “bon état général”, ne permet pas de démontrer grand-chose au moment du départ. Lorsque aucun document n’a été établi, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état, ce qui joue contre le propriétaire.

Pour éviter ce scénario, il vaut mieux décrire pièce par pièce les sols, murs, plafonds, équipements et menuiseries, relever les compteurs et ajouter des photos datées. Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours, puis pendant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage.

À la sortie, le bailleur restitue le dépôt dans un délai d’un mois si l’état des lieux est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire. Les retenues doivent être justifiées par des devis ou factures, et la vétusté normale reste à la charge du propriétaire. Une grille de vétusté annexée au bail limite fortement les discussions.

Congé et préavis : des délais à calculer au jour près

Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue, pour un logement meublé ou dans certaines situations (mutation, perte d’emploi, raison de santé justifiée). Envoyer sa lettre sans préciser le motif de réduction, ou sans justificatif, rallonge automatiquement le délai et oblige à payer deux mois de loyer supplémentaires.

Pour le bailleur, la marge d’erreur est encore plus faible. Le congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail vide (trois mois en meublé), et seulement pour vendre, reprendre le logement pour y habiter ou loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux. Un congé tardif ou mal motivé entraîne la reconduction du contrat pour une nouvelle période, et un congé frauduleux expose à une amende pénale. Le recours à une lettre recommandée avec accusé de réception, à un commissaire de justice ou à une remise en main propre contre émargement permet de dater l’envoi sans contestation.

Dans tous les cas, en présence d’un désaccord sérieux, la commission départementale de conciliation offre une voie gratuite avant le tribunal, et un professionnel du droit peut vérifier une situation particulière.

Un bail conclu oralement a-t-il une valeur juridique ?

Il existe bel et bien, mais il est difficile à prouver. Chaque partie peut exiger à tout moment l’établissement d’un contrat écrit conforme au modèle réglementaire, et l’absence d’écrit complique surtout la preuve du loyer convenu et de l’état du logement.

Le propriétaire peut-il rattraper plusieurs années de révision de loyer oubliées ?

Non. Il dispose d’un an à compter de la date de révision prévue pour la demander, et l’augmentation ne s’applique qu’à partir de sa demande. Les échéances antérieures non réclamées sont perdues.

Quelle pénalité s’applique si le dépôt de garantie est rendu trop tard ?

Le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration s’ajoute au remboursement du dépôt lui-même.

La surface inscrite dans le contrat est inférieure à la réalité mesurée : que faire ?

Si l’écart dépasse 5 % au détriment du locataire, celui-ci peut demander au bailleur une baisse de loyer proportionnelle. Sans accord dans les deux mois, il peut saisir la commission de conciliation ou le juge, dans un délai de quatre mois suivant sa demande.

Les règles sont-elles identiques pour une location meublée ?

En grande partie, mais pas toutes. Le meublé prévoit une durée d’un an, un dépôt pouvant atteindre deux mois de loyer, un préavis d’un mois pour le locataire et une liste minimale d’équipements à fournir. Les clauses interdites et l’obligation de diagnostics s’appliquent de la même façon.

Charges locatives : ce qui est récupérable ou non

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

Les charges locatives récupérables sont les seules dépenses que le propriétaire peut refacturer à son locataire en plus du loyer. Pour un logement loué nu ou meublé en résidence principale, leur liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 et elle est limitative : ce qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur. En pratique, le locataire paie ce qui correspond à l’usage courant de l’immeuble (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d’ordures ménagères), tandis que le propriétaire garde les grosses réparations, la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble et les frais de gestion.

Récupérable : eau, chauffage et eau chaude collectifs, électricité et ménage des parties communes, entretien courant de l’ascenseur, espaces verts, taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Non récupérable : taxe foncière, honoraires du syndic, frais de gestion locative, assurance propriétaire, gros travaux et remplacement d’équipements.
Règle clé : la liste du décret de 1987 est limitative, une dépense absente de cette liste ne peut pas être imputée au locataire.
Contrôle : le locataire peut consulter les justificatifs pendant six mois après l’envoi du décompte annuel.

Charges locatives récupérables : le cadre légal à connaître

Deux textes structurent le sujet. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : les charges récupérables sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations des parties communes, ainsi que de certaines taxes. Le décret du 26 août 1987 traduit ce principe en une liste précise, classée par postes.

Le mot important est « limitative ». Les tribunaux refusent régulièrement qu’un bailleur ajoute une dépense parce qu’elle lui semble liée à l’occupation. Une clause du bail qui prévoirait de refacturer la taxe foncière ou les honoraires du syndic serait réputée non écrite, même signée par le locataire.

Ce cadre vaut pour les locations vides et pour les meublés loués à titre de résidence principale. Le bail commercial obéit à d’autres règles, et le logement social relève d’un texte voisin, mais la logique reste comparable : séparer ce qui profite à l’occupant de ce qui valorise le patrimoine du propriétaire.

La liste des charges récupérables poste par poste

Le décret regroupe les dépenses en huit grandes rubriques. Voici ce qu’elles couvrent concrètement dans un immeuble d’habitation.

Ascenseurs et monte-charges : électricité, exploitation, menues réparations, visites d’entretien courant. Les réparations lourdes et la modernisation imposée par la réglementation ne passent pas.
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : consommation d’eau des parties communes et des logements, combustible ou énergie de la chaudière collective, entretien courant de l’installation, relevé des compteurs.
Installations individuelles : dépenses d’énergie et d’entretien courant de certains équipements individuels lorsque le bailleur les a pris en charge.
Parties communes intérieures : électricité des couloirs et de la cage d’escalier, produits d’entretien, ampoules, entretien de la minuterie et des tapis.
Espaces extérieurs : entretien des allées, des aires de stationnement, des espaces verts et des aires de jeux, y compris le remplacement d’arbustes et l’achat de produits.
Hygiène : sacs et bacs à ordures, désinsectisation des parties communes, entretien des vide-ordures.
Équipements divers : entretien de la ventilation mécanique, de l’antenne collective ou du réseau câblé.
Impositions et redevances : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d’assainissement.

Le personnel mérite un point à part. Le salaire d’un gardien ou d’un concierge n’est récupérable que partiellement : 75 % s’il assure à la fois l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 40 % s’il n’effectue qu’une de ces deux tâches. Pour un employé d’immeuble chargé de ces missions, la récupération porte sur la rémunération et les charges sociales correspondantes, hors tâches administratives ou de surveillance confiées par le syndic.

Ce qui n’est pas récupérable sur le locataire

Tout ce qui relève de la propriété elle-même, de l’amélioration du bien ou de sa gestion reste au bailleur. Les cas qui reviennent le plus dans les litiges sont les suivants :

la taxe foncière, impôt du propriétaire par nature ;
les honoraires du syndic et les frais de tenue de la copropriété ;
les frais d’une agence ou d’un administrateur de biens pour la gestion du bail ;
l’assurance de l’immeuble et l’assurance propriétaire non occupant ;
les gros travaux : ravalement, toiture, remplacement de la chaudière collective, réfection de l’ascenseur ;
les frais de procédure, de relance ou de contentieux engagés par le bailleur ;
les frais d’établissement de la quittance, qui doit être remise gratuitement.

Un piège fréquent concerne la taxe d’ordures ménagères. Elle est bien récupérable, mais l’avis de taxe foncière inclut des frais de gestion prélevés par l’administration fiscale sur cette taxe. Ces frais restent dus par le propriétaire, et seul le montant net de la TEOM peut figurer dans le décompte.

Tableau comparatif des dépenses récupérables ou non

Pour vérifier rapidement un appel de charges, ce tableau confronte les postes que l’on retrouve sur la plupart des relevés de copropriété.

Dépense	Imputable au locataire ?	Précision
Eau froide et eau chaude	Oui	Selon compteurs ou clé de répartition
Chauffage collectif	Oui	Énergie et entretien courant, pas le remplacement
Électricité des parties communes	Oui	Éclairage, minuterie, ascenseur
Contrat d’entretien de l’ascenseur	Partiellement	Hors part dédiée aux grosses réparations
Salaire du gardien	Partiellement	75 % ou 40 % selon les tâches
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères	Oui	Sans les frais de gestion fiscale
Taxe foncière	Non	Impôt du propriétaire
Honoraires du syndic	Non	Frais d’administration de la copropriété
Assurance de l’immeuble	Non	Protège le patrimoine du bailleur
Ravalement de façade	Non	Gros travaux de conservation

Entretien du logement : charges locatives ou réparations locatives ?

Beaucoup de locataires confondent les deux notions. Les charges récupérables sont avancées par le propriétaire puis refacturées. Les réparations locatives, listées par un autre texte (le décret n° 87-712), sont directement à la charge de l’occupant, qui les paie lui-même à l’artisan.

L’entretien annuel d’une chaudière individuelle au gaz, le ramonage d’un conduit de cheminée, le remplacement des joints de robinetterie ou le débouchage d’un évier entrent dans cette seconde catégorie. Le locataire doit pouvoir présenter l’attestation d’entretien de sa chaudière, mais le bailleur n’a pas à l’inclure dans ses provisions. À l’inverse, une panne due à la vétusté ou à un défaut de l’appareil relève du propriétaire.

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Provisions et régularisation annuelle des charges locatives

Les charges sont le plus souvent payées par provisions mensuelles avec le loyer, puis ajustées une fois par an. Au moins un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer un décompte par nature de charges et, en copropriété, le mode de répartition entre les lots. Les pièces justificatives (factures, contrats, relevés) restent consultables pendant six mois après cet envoi, y compris par voie dématérialisée.

Si les provisions versées dépassent les dépenses réelles, le trop-perçu est remboursé. Dans le cas contraire, le locataire règle le complément. Lorsque la régularisation n’intervient pas avant la fin de l’année civile suivant l’année d’exigibilité, il peut demander un paiement échelonné sur douze mois.

Le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer des charges impayées, et le locataire du même délai pour obtenir la restitution de sommes indûment versées. Un forfait de charges, sans régularisation, n’est admis qu’en location meublée ou en colocation à bail unique : son montant doit alors rester raisonnable au regard des dépenses réelles.

Contester un décompte de charges locatives

Avant toute démarche, comparez chaque ligne du décompte avec la liste du décret. Une erreur fréquente consiste à reprendre tel quel le relevé du syndic, qui mélange dépenses récupérables et non récupérables. Le bailleur doit faire lui-même ce tri.

Demandez par écrit l’accès aux justificatifs et le détail de la clé de répartition.
Signalez les postes contestés en citant la rubrique du décret concernée, ou son absence.
À défaut d’accord amiable, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation de votre département.
En dernier recours, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut trancher le litige.

Chaque situation dépend du bail, de la copropriété et des pièces fournies. En cas de doute sur un montant important, l’avis d’une association de locataires, d’une ADIL ou d’un professionnel du droit permet de sécuriser la démarche.

+La taxe foncière peut-elle être refacturée au locataire ?

Non. Elle ne figure pas dans la liste du décret de 1987, et une clause du bail prévoyant le contraire serait sans effet. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui apparaît sur le même avis, peut être répercutée, sans ses frais de gestion.

+Le locataire doit-il payer les honoraires du syndic de copropriété ?

Ces honoraires rémunèrent l’administration de l’immeuble au profit des copropriétaires. Ils restent donc entièrement à la charge du bailleur, tout comme les frais d’assemblée générale ou de tenue des comptes.

+Jusqu’à quand un propriétaire peut-il réclamer un rappel de charges ?

Le délai de prescription est de trois ans à compter de la date où la somme pouvait être réclamée. Au-delà, le locataire peut refuser de payer. Une régularisation tardive ouvre aussi droit à un étalement sur douze mois.

+Le remplacement d’un ascenseur entre-t-il dans les charges récupérables ?

Non. Seuls l’électricité, l’exploitation, l’entretien courant et les menues réparations de l’appareil sont récupérables. Son remplacement ou sa mise aux normes constitue un investissement du propriétaire.

+En location meublée, la liste des charges est-elle différente ?

Pour un meublé loué en résidence principale, la même liste s’applique. La différence tient au mode de paiement : le bail peut prévoir un forfait de charges fixe, sans régularisation, à condition qu’il ne soit pas manifestement disproportionné.

Compromis de vente : les clauses à surveiller

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

Condition suspensive de prêt : montant, durée, taux maximal et délai accordé pour obtenir l’offre.
Dépôt de garantie et clause pénale : sommes engagées et cas de restitution.
Désignation du bien : surface, lots, annexes et équipements inclus dans le prix.
Diagnostics et audit énergétique : pièces annexées et prise en charge d’éventuels travaux.
Date de réitération : échéance de l’acte authentique et conséquence d’un dépassement.

Le compromis de vente lie l’acheteur et le vendeur dès qu’il est signé. L’article 1589 du Code civil pose le principe : la promesse vaut vente lorsque les deux parties s’accordent sur le bien et sur son prix. Les clauses à surveiller en priorité sont donc celles qui ouvrent une porte de sortie ou qui chiffrent le coût d’un renoncement. Une rédaction floue sur le financement, le calendrier ou les pénalités suffit à transformer un simple retard de la banque en conflit ouvert. Voici, clause par clause, ce qu’il faut lire avant de parapher.

Pourquoi les clauses d’un compromis de vente engagent dès la signature

On présente souvent le compromis comme une formalité avant le rendez-vous chez le notaire. C’est une erreur de lecture. Ce document, que les juristes appellent promesse synallagmatique de vente, constitue un véritable contrat : chacun s’y oblige, l’un à vendre, l’autre à acheter, aux conditions écrites.

La forme ne change rien à sa portée. Un acte sous seing privé rédigé sans notaire, par exemple entre particuliers ou par une agence, peut engager définitivement les parties s’il réunit les éléments essentiels du contrat. À l’inverse, une lettre d’intention ou un accord de principe échangé par messagerie ne vaut pas compromis. La frontière tient au contenu, pas au papier à en-tête.

Cet engagement reste toutefois aménageable. L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai légal de rétractation, et plusieurs mécanismes contractuels permettent de se dégager sans faute. Une étude notariale publiée fin 2024 indiquait que près de 5 % des acheteurs se rétractent après avoir signé. Pour tous les autres, ce sont les clauses qui décident de l’issue en cas d’imprévu.

Désignation du bien et prix : les mentions à contrôler ligne par ligne

La première partie du compromis paraît descriptive. Elle conditionne pourtant tout le reste, car c’est elle qui définit ce que vous achetez réellement. Vérifiez au minimum :

l’adresse complète et les références cadastrales ;
la surface annoncée et, en copropriété, les numéros de lots avec leurs quotes-parts de parties communes ;
les annexes vendues avec le logement : cave, parking, jardin, combles ;
la liste des meubles et équipements cédés, avec leur valeur s’ils sont chiffrés à part ;
le prix, la partie revenant éventuellement à l’agence et la personne qui règle ses honoraires ;
les modalités de paiement, notamment la part financée par un crédit et celle apportée en fonds propres.

Un écart entre l’annonce et le compromis (une place de stationnement oubliée, une cuisine équipée mentionnée oralement mais absente de l’acte) se règle bien plus facilement avant la signature qu’après.

Condition suspensive de prêt : la clause du compromis la plus sensible

Pour un acheteur qui emprunte, c’est la protection centrale. Si la banque refuse le financement dans les conditions prévues, la vente ne se forme pas et les sommes versées doivent en principe être restituées. Encore faut-il que la clause soit écrite avec précision.

Quatre paramètres doivent apparaître noir sur blanc : le montant emprunté, la durée maximale, le taux maximal acceptable hors assurance et le délai laissé pour obtenir l’offre. Un taux plafond trop bas par rapport au marché, ou un montant supérieur à vos besoins réels, peut fragiliser la clause : le vendeur pourrait soutenir que vous avez sollicité un crédit impossible à obtenir. Le compromis fixe aussi souvent un délai pour déposer les demandes de prêt et prévoit la manière de justifier un refus.

La jurisprudence récente contrôle ces clauses de près. Conservez chaque preuve de vos démarches : demandes datées, courriels des banques, lettres de refus, accusés de réception. Si l’acheteur n’a pas accompli les diligences prévues, le juge peut considérer que la condition est réputée réalisée, ce qui l’expose aux pénalités du contrat.

Méfiez-vous enfin de toute mention par laquelle l’acquéreur déclare ne pas recourir à un prêt alors qu’il en aura besoin. Cette renonciation le prive de la protection et l’oblige à acheter même en cas de refus bancaire.

Urbanisme, préemption, revente : les autres conditions suspensives à négocier

Le financement n’est pas le seul aléa. Selon le projet, d’autres conditions peuvent être ajoutées, à condition d’être formulées de façon objective et vérifiable. Les plus courantes portent sur l’absence de servitude ou de règle d’urbanisme qui empêcherait l’usage prévu, sur la purge du droit de préemption de la commune, sur l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux, ou encore sur la vente préalable d’un autre logement de l’acheteur. Cette dernière est rarement acceptée sans contrepartie par le vendeur, qui y voit un risque d’attente prolongée. Chaque condition doit comporter une date limite : sans échéance, le contrat reste en suspens et la situation devient vite inconfortable pour les deux parties.

Dépôt de garantie, clause pénale, arrhes : chiffrer le coût d’un désistement

Ces trois notions sont souvent confondues alors qu’elles produisent des effets très différents. Le dépôt de garantie est une somme versée par l’acheteur, généralement conservée par le notaire ou un séquestre, puis imputée sur le prix le jour de la vente. La clause pénale fixe à l’avance l’indemnité due par la partie qui refuse de réitérer sans motif valable ; le juge peut, dans certaines circonstances, en modérer le montant. Les arrhes, visées à l’article 1590 du Code civil, fonctionnent autrement : chaque partie garde la faculté de se retirer, l’acheteur en abandonnant les sommes versées, le vendeur en les restituant au double.

Clause	Point à vérifier	Risque si la rédaction est floue
Dépôt de garantie	Montant, détenteur des fonds, cas de restitution	Blocage de la somme en cas de désaccord sur la cause de l’échec
Clause pénale	Montant, réciprocité entre vendeur et acheteur	Pénalité qui ne pèse que sur une seule partie
Arrhes	Qualification exacte des sommes versées	Faculté de dédit ouverte au vendeur sans que l’acheteur l’ait voulu
Condition de prêt	Montant, durée, taux, délai, justificatifs	Condition réputée réalisée et achat imposé
Date de réitération	Caractère impératif ou indicatif de l’échéance	Incertitude sur la caducité ou la poursuite du contrat

Une clause pénale prévue au seul profit du vendeur mérite une discussion : rien n’empêche de demander qu’elle s’applique dans les deux sens.

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Diagnostics, audit énergétique et garantie des vices cachés

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au compromis. Lisez-le avant de signer, et pas seulement la page de synthèse : le DPE, l’état des installations, les risques naturels ou la présence d’amiante pèsent sur le budget de travaux futurs.

Depuis 2025, l’audit énergétique concerne aussi les logements classés E mis en vente. Selon les notes des centres de recherche des notaires (CRIDON), une promesse synallagmatique signée avant le 1er janvier 2025 peut dispenser de cet audit pour un bien de cette classe, mais une stipulation contractuelle contraire peut l’imposer malgré tout. Sur ce point, demandez au notaire d’adapter la rédaction à votre situation.

Le compromis contient presque toujours une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés au profit du vendeur particulier. Elle est courante, mais elle ne protège pas un vendeur qui connaissait le défaut et l’a dissimulé. Si vous avez constaté une fissure, une trace d’humidité ou un équipement défaillant pendant les visites, faites-le mentionner dans l’acte : la preuve écrite pèsera davantage qu’un souvenir de visite.

Date de l’acte authentique, entrée en jouissance et charges : le calendrier écrit dans le compromis

Le compromis fixe une date limite pour signer l’acte définitif. Regardez si cette échéance est simplement indicative ou si son dépassement entraîne la caducité du contrat, et si une mise en demeure préalable est exigée. Cette nuance change tout lorsque le dossier de prêt ou un document d’urbanisme prend du retard.

Vérifiez aussi la date d’entrée en jouissance, l’état dans lequel le bien doit être libéré (vide de meubles, sans occupant), la répartition de la taxe foncière et, en copropriété, la prise en charge des travaux votés avant la vente. Ce dernier point surprend régulièrement les acquéreurs qui découvrent un appel de fonds peu après leur arrivée.

Relire les clauses du compromis de vente avec méthode

Une lecture efficace se fait en trois temps. D’abord, comparez la désignation et le prix avec l’annonce et vos échanges écrits. Ensuite, isolez toutes les clauses qui chiffrent une somme ou fixent une date, et reportez-les sur une feuille à part : vous verrez immédiatement si le calendrier est réaliste. Enfin, identifiez chaque situation de sortie possible (refus de prêt, préemption, découverte d’un défaut) et vérifiez que le texte prévoit son issue.

En cas de doute sur la portée d’une stipulation, faire vérifier l’avant-contrat par un notaire ou un avocat avant de le signer reste la démarche la plus sûre. Les informations de cet article sont générales et ne remplacent pas un conseil adapté à votre dossier.

Compromis de vente : réponses sur les clauses qui inquiètent

Un compromis signé sans notaire engage-t-il vraiment les deux parties ?

Oui, dès lors qu’il contient les éléments essentiels du contrat, en particulier l’accord sur le bien et sur le prix. Un acte sous seing privé a la même force obligatoire qu’un avant-contrat notarié, ce qui justifie une relecture tout aussi attentive.

Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt prévu par la condition suspensive ?

Si la demande respectait les caractéristiques fixées dans la clause et a été déposée dans le délai prévu, la vente ne se réalise pas et le dépôt de garantie est en principe restitué. Il faut pouvoir produire les justificatifs de refus et la preuve des démarches.

Le vendeur peut-il modifier une clause après la signature ?

Non, pas de sa propre initiative. Toute modification suppose l’accord des deux parties, formalisé par un avenant écrit et signé. Une simple promesse orale de l’autre partie n’a pas de valeur pour faire évoluer le contrat.

Faut-il accepter la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ?

Elle figure dans la plupart des ventes entre particuliers et se négocie rarement. Elle ne couvre pas un vendeur de mauvaise foi qui connaissait le vice. Pour vous protéger, faites consigner dans l’acte les défauts que vous avez remarqués et les informations données par le vendeur.

Dans le même esprit, nous vous conseillons cinq critères et Mandat exclusif.

Déficit foncier : comment ça marche vraiment

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

Un déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d’une location nue dépassent les loyers encaissés, au régime réel uniquement.
La part du déficit hors intérêts d’emprunt se déduit du revenu global jusqu’à 10 700 € par an, ce qui fait baisser l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale.
Le surplus et les intérêts d’emprunt se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Contrepartie : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Le déficit foncier est l’un des rares leviers fiscaux qui ne dépend d’aucun dispositif d’investissement labellisé : il découle simplement des règles de calcul des revenus fonciers. Si vous louez un bien vide et que vous engagez de gros travaux d’entretien ou de rénovation, le résultat de l’année peut devenir négatif. Ce résultat négatif ne se perd pas : une partie vient réduire votre revenu imposable global, le reste s’efface progressivement sur vos loyers futurs. Encore faut-il comprendre l’ordre d’imputation, les plafonds et les conditions de durée, car c’est là que se jouent les vraies économies et les mauvaises surprises.

Comment naît un déficit foncier sur une location nue

Tout part de la déclaration des revenus fonciers au régime réel. Vous additionnez les loyers bruts perçus dans l’année, puis vous retranchez les charges que la loi autorise à déduire. Lorsque le total des charges excède les recettes, l’écart constitue le déficit foncier.

Deux conditions préalables conditionnent tout le reste. D’abord, le bien doit être loué nu, c’est-à-dire sans meubles : une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux et obéit à une autre logique. Ensuite, vous devez être au régime réel. Le micro-foncier, accessible tant que les loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet jamais de constater un déficit. Opter pour le réel quand on y a droit au micro vous engage pour trois ans, un point à anticiper avant de lancer un chantier.

Le mécanisme vaut aussi pour les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu : chaque associé récupère sa quote-part du déficit sur sa propre déclaration.

Les charges qui créent le déficit, et celles qui en sont exclues

Toutes les dépenses liées à un logement ne sont pas déductibles. Le déficit foncier se construit avec des charges précises, payées dans l’année concernée.

Travaux d’entretien et de réparation : remise en état d’une toiture, réfection de l’électricité, remplacement d’une chaudière, ravalement.
Travaux d’amélioration pour un local d’habitation : isolation, installation d’une salle de bains, mise aux normes de confort, pose de fenêtres performantes.
Intérêts d’emprunt et frais liés au prêt (assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie).
Taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire.
Primes d’assurance propriétaire non occupant ou loyers impayés.
Charges de copropriété non récupérables et frais de gestion, dont un forfait de 20 € par local.

À l’inverse, les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles : ils augmentent la valeur du patrimoine et sont seulement pris en compte, sous conditions, lors du calcul d’une future plus-value. La frontière entre amélioration et reconstruction est parfois délicate, notamment quand un chantier touche au gros œuvre. Sur un projet lourd, faire valider la qualification des travaux par un professionnel avant de signer les devis évite une remise en cause lors d’un contrôle. Conservez aussi chaque facture d’entreprise : les travaux réalisés soi-même ne sont déductibles que pour le prix des matériaux achetés, et l’administration peut demander les justificatifs.

Plafond de 10 700 € : le calcul du déficit foncier pas à pas

La règle centrale tient en une phrase : la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. C’est cette imputation qui procure l’économie d’impôt immédiate.

Un plafond doublé à 21 400 € a été instauré à titre temporaire pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement des classes E, F ou G du DPE pour atteindre au moins la classe D, pour des dépenses payées entre le 5 novembre 2022 et le 31 décembre 2025. Son éventuelle prolongation dépend des lois de finances successives : vérifiez le texte applicable à l’année de paiement de vos factures avant de bâtir un plan de financement sur ce chiffre.

Prenons un exemple concret pour un appartement loué nu, avec un propriétaire dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %.

Poste	Montant
Loyers bruts encaissés	8 000 €
Intérêts d’emprunt	3 000 €
Travaux de rénovation	20 000 €
Taxe foncière, assurance, gestion	2 000 €
Revenus restants après intérêts (8 000 moins 3 000)	5 000 €
Déficit hors intérêts (22 000 moins 5 000)	17 000 €
Imputé sur le revenu global	10 700 €
Reporté sur les revenus fonciers futurs	6 300 €
Économie d’impôt sur le revenu l’année des travaux	3 210 €

Les 10 700 € déduits du revenu global font économiser 30 % d’impôt, soit 3 210 €. Les 6 300 € restants viendront effacer des loyers des années suivantes, ce qui économisera à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur ces loyers. Avec une tranche à 41 %, le gain immédiat monte à 4 387 € ; à 11 %, il tombe à 1 177 €. La tranche marginale est donc la première variable à regarder.

Intérêts d’emprunt et report sur dix ans : l’ordre d’imputation

L’exemple ci-dessus applique une règle que beaucoup de simulateurs simplifient à tort. Les intérêts d’emprunt s’imputent en priorité sur les loyers de l’année. Ils ne peuvent jamais créer de déficit imputable sur le revenu global. Si les intérêts dépassent à eux seuls les loyers, l’excédent est reporté exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le déficit lié aux autres charges suit un double chemin : jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, puis au-delà sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si votre revenu global est trop faible pour absorber la part imputable (cas d’une année sans salaire, par exemple), le reliquat se reporte sur le revenu global des six années suivantes. Les déficits reportés s’utilisent du plus ancien au plus récent, et ceux qui n’ont pas été consommés au bout de dix ans sont perdus. D’où l’intérêt de lisser un programme de travaux sur deux ou trois exercices quand le montant dépasse largement ce que les loyers futurs pourront absorber.

L’engagement de location de trois ans, le point qui fait tomber l’avantage

L’imputation sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le bien reste affecté à la location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Un déficit imputé sur les revenus de 2026 impose donc de louer jusqu’au 31 décembre 2029.

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Vendre le logement, le reprendre pour l’habiter, le transformer en meublé ou le laisser vacant sans chercher de locataire avant cette date entraîne la réintégration du déficit imputé dans le revenu global de l’année où il a été déduit, avec intérêts de retard. Des exceptions existent pour des événements comme l’invalidité, le licenciement ou le décès du contribuable ou de son conjoint. Une vacance temporaire entre deux locataires, avec une recherche active justifiable, ne remet pas en cause l’avantage.

Déclarer son déficit foncier : formulaire 2044 et cases de la 2042

La démarche se fait au printemps qui suit l’année des dépenses. Vous remplissez la déclaration annexe n° 2044, qui détaille loyers, charges et intérêts, puis calcule automatiquement la répartition du déficit. Les montants obtenus sont reportés sur la déclaration de revenus n° 2042 :

case 4BC : déficit imputable sur le revenu global, dans la limite du plafond ;
case 4BB : déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs ;
case 4BD : déficits des années antérieures non encore utilisés.

En déclaration en ligne, l’annexe 2044 est intégrée au parcours et les reports se font en grande partie automatiquement. Il reste prudent de tenir un tableau personnel des déficits par millésime pour suivre leur date d’expiration, l’administration ne le faisant pas toujours de façon lisible. Les propriétaires de biens en régimes particuliers (monuments historiques, certains dispositifs de défiscalisation) utilisent la 2044 spéciale.

Quand le déficit foncier est vraiment rentable, et quand il ne l’est pas

Le déficit foncier ne crée pas d’argent : il réduit l’impôt sur des dépenses que vous avez réellement payées. Dépenser 20 000 € pour en économiser 3 210 € n’a de sens que si les travaux étaient nécessaires ou s’ils valorisent le bien, par exemple en permettant de relouer plus cher ou d’éviter l’interdiction progressive de location des passoires thermiques.

Il devient particulièrement intéressant dans trois situations : une tranche marginale de 30 % ou plus, d’autres revenus fonciers imposables à effacer dans les années suivantes, et un bien ancien qui a de toute façon besoin d’une remise à niveau. Il l’est beaucoup moins pour un foyer faiblement imposé, pour un investisseur qui envisage de revendre rapidement, ou quand le déficit reportable dépasse ce que les loyers futurs pourront absorber en dix ans. Le calendrier compte aussi : seules les factures payées dans l’année sont déductibles, régler un acompte en décembre ou en janvier change l’année d’imputation.

Chaque situation patrimoniale étant différente, une simulation réalisée avec un conseiller fiscal ou un notaire permet de vérifier le gain net avant d’engager le chantier, surtout lorsque plusieurs biens ou une SCI sont en jeu.

+Le micro-foncier permet-il de profiter d’un déficit foncier ?

Non. Le micro-foncier remplace les charges réelles par un abattement de 30 %, ce qui rend tout résultat négatif impossible. Pour constater un déficit, il faut déclarer au régime réel, sur option si vos loyers bruts restent sous 15 000 € par an, avec un engagement de trois ans.

+Un loueur en meublé LMNP peut-il créer un déficit foncier ?

Non, la location meublée relève des BIC. Le déficit d’une activité LMNP ne s’impute que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes, jamais sur le revenu global. Passer un logement de nu à meublé pendant la période d’engagement fait d’ailleurs perdre l’avantage du déficit foncier déjà imputé.

+Que se passe-t-il si je vends le logement juste après les travaux ?

Si la vente intervient avant le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, le déficit déduit du revenu global est réintégré, avec intérêts de retard. La part reportée sur les revenus fonciers reste utilisable si vous détenez d’autres biens loués nus, dans le délai de dix ans.

+Le déficit foncier fait-il baisser les prélèvements sociaux ?

Pas l’année de l’imputation sur le revenu global : celle-ci ne réduit que l’impôt sur le revenu. En revanche, le déficit reporté sur les revenus fonciers des années suivantes diminue la base soumise à la fois à l’impôt et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

+Une extension ou une surélévation ouvre-t-elle droit au déficit foncier ?

Non. Les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Seuls l’entretien, la réparation et l’amélioration d’un local d’habitation existant entrent dans le calcul. Sur un chantier mixte, il faut ventiler les factures entre la part déductible et la part exclue.

Diagnostics immobiliers : ce que dit la loi

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

En France, la loi impose au vendeur et au bailleur de remettre un dossier de diagnostic technique (DDT). Pour une vente, il est annexé à la promesse ou à l’acte authentique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Pour une location, il est joint au bail (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Son contenu dépend de l’âge du bien, de sa localisation et de ses installations. Un rapport manquant ou périmé prive le vendeur de certaines protections et peut ouvrir droit à une baisse du prix, voire à l’annulation de la vente.

Avant de mettre un logement sur le marché, la question n’est pas de savoir s’il faut des diagnostics, mais lesquels, réalisés par qui et valables jusqu’à quand. Le cadre est précis et il s’est durci ces dernières années, surtout sur la performance énergétique. Voici une lecture claire des textes, de ce qu’ils exigent concrètement et des conséquences prévues lorsqu’une pièce fait défaut.

Le fondement juridique des diagnostics immobiliers obligatoires

Deux textes structurent l’ensemble. Le premier est l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation : en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Le second est l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, qui transpose cette logique au bail d’habitation.

L’idée commune est simple : l’acquéreur ou le locataire doit connaître, avant de s’engager, l’état du bien sur des points touchant à la sécurité, à la santé et à l’énergie. La loi ne demande pas au vendeur de faire des travaux à la suite d’un diagnostic (sauf cas particuliers comme la décence énergétique en location). Elle lui impose d’informer, de façon fiable et datée.

Liste des diagnostics immobiliers exigés par la loi et durée de validité

Chaque rapport répond à une condition de déclenchement qui lui est propre. Le tableau ci-dessous reprend les règles applicables aux logements en 2026.

Diagnostic	Quand est-il obligatoire ?	Validité en vente	Validité en location
DPE (diagnostic de performance énergétique)	Quasiment tous les logements	10 ans	10 ans
Amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Illimitée si absence d’amiante (repérage depuis avril 2013)	Dossier tenu à disposition du locataire
Plomb (CREP)	Logement construit avant le 1er janvier 1949	1 an si plomb détecté, illimitée sinon	6 ans si plomb détecté, illimitée sinon
Gaz	Installation intérieure de plus de 15 ans	3 ans	6 ans
Électricité	Installation intérieure de plus de 15 ans	3 ans	6 ans
Termites	Zone délimitée par arrêté préfectoral	6 mois	Non exigé
État des risques (ERP)	Commune exposée à un risque recensé	6 mois	6 mois
Assainissement non collectif	Logement non raccordé au tout-à-l’égout	3 ans	Non exigé
Mérule	Zone couverte par un arrêté préfectoral	Information à jour à la vente	Non exigé
Bruit aérien	Zone d’un plan d’exposition au bruit d’aérodrome	Information à jour	Information à jour
Surface Carrez / surface habitable	Lot de copropriété (vente) ; tout logement loué vide ou meublé	Sans limite tant qu’aucun travaux ne modifie la surface	Sans limite dans les mêmes conditions

Point souvent mal compris : la validité s’apprécie à la date de signature de l’acte authentique, pas à la date de mise en vente. Un ERP établi en mars pour une vente signée en novembre devra donc être refait. À noter aussi que les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus recevables : seul un DPE établi selon la méthode entrée en vigueur à cette date peut figurer dans un dossier en 2026.

Vendre ou louer : ce que la loi sur les diagnostics change d’un cas à l’autre

Le dossier remis à un acquéreur est plus complet que celui remis à un locataire. En vente, s’ajoutent les termites, l’assainissement non collectif, la mérule et le mesurage Carrez pour les lots de copropriété. En location, le bailleur fournit le DPE, le CREP, les états gaz et électricité, l’ERP, l’information sur le bruit et la mention de la surface habitable dans le bail. Pour l’amiante, il n’annexe pas de rapport au contrat, mais doit tenir à disposition du locataire le dossier amiante des parties privatives.

Le calendrier diffère également :

en vente, l’ERP doit être communiqué dès la première visite, et l’annonce doit préciser comment accéder aux informations sur les risques via le site Géorisques ;
pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, l’audit énergétique doit lui aussi être remis dès la première visite ;
le reste du DDT est annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique ;
en location, le dossier accompagne le bail au moment de sa signature, y compris lors d’un renouvellement si un rapport a expiré.

DPE et audit énergétique : un cadre légal durci par la loi Climat et résilience

Le DPE a longtemps été un document purement informatif. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : un acquéreur ou un locataire qui s’estime lésé par une étiquette erronée peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur, lesquels pourront se retourner contre le diagnostiqueur. La classe énergie et la classe climat doivent figurer dans toute annonce, avec une estimation des dépenses annuelles d’énergie.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a ensuite rattaché la performance énergétique à la notion de logement décent. Concrètement, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034. Les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés en métropole depuis le 24 août 2022 : pas de révision annuelle, pas de hausse à la relocation.

Côté vente, l’audit énergétique réglementaire s’impose pour les maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis avril 2023, et classés E depuis le 1er janvier 2025. Valable 5 ans, il propose des scénarios de travaux chiffrés. L’échéance pour les biens classés D est fixée au 1er janvier 2034.

Dernière évolution notable : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Certains logements chauffés à l’électricité voient leur étiquette s’améliorer. Le propriétaire concerné peut, selon les cas, récupérer une attestation actualisée auprès de l’observatoire de l’ADEME sans nouvelle visite. Mieux vaut vérifier ce point avant de publier une annonce ou de renoncer à louer un bien.

Qui a le droit de réaliser un diagnostic immobilier ?

La loi encadre strictement la profession. Le diagnostiqueur doit :

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Compromis de vente : les clauses à surveiller

détenir une certification de compétence pour chaque domaine, délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC ;
être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle ;
n’avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité avec le propriétaire, son mandataire ou une entreprise chargée de travaux sur le bien.

Un rapport établi par une personne qui ne remplit pas ces conditions n’a pas de valeur au regard de l’article L271-4. Le propriétaire peut consulter l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés publié par le ministère chargé du logement avant de passer commande. Le diagnostiqueur remet ensuite une attestation sur l’honneur confirmant qu’il respecte ces exigences : elle accompagne le dossier.

Sanctions légales en cas de diagnostic manquant, périmé ou erroné

Les conséquences varient selon le document en cause. La règle la plus lourde concerne les rapports amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement et mérule : s’ils manquent au moment de la signature, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut que le rapport aurait révélé. Même une clause d’exclusion de garantie rédigée dans l’acte ne le protège plus sur ce point.

Pour l’ERP, l’acheteur ou le locataire non informé peut demander en justice la résolution du contrat ou une diminution du prix. Pour la surface Carrez, l’absence de mention permet à l’acquéreur d’agir en nullité dans le mois suivant l’acte authentique. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, il dispose d’un an pour réclamer une réduction de prix proportionnelle.

Un DPE faux ou absent expose quant à lui à une action en responsabilité, et une annonce sans étiquette énergie peut donner lieu à une amende administrative. Le diagnostiqueur, enfin, engage sa propre responsabilité professionnelle en cas d’erreur, et l’exercice sans certification est puni d’une amende prévue pour les contraventions de cinquième classe. Chaque situation reste particulière : en cas de litige, l’avis d’un notaire ou d’un avocat permet d’évaluer les recours réellement ouverts.

Préparer un DDT conforme : la méthode en quatre étapes

Identifier les rapports nécessaires à partir de la date du permis de construire, de l’âge des installations de gaz et d’électricité, du mode d’assainissement et des arrêtés préfectoraux de la commune.
Récupérer les rapports existants et noter leur date : certains restent valables sans limite, d’autres expirent en quelques mois.
Commander les diagnostics manquants auprès d’un professionnel certifié, de préférence en une seule intervention pour limiter les frais.
Recalculer les échéances au regard de la date prévue pour l’acte authentique ou la signature du bail, afin de prévoir une mise à jour de l’ERP ou du rapport termites si les délais s’allongent.

Cette organisation évite la mauvaise surprise d’un compromis signé avec un dossier incomplet, qui retarde la vente et fragilise la position du vendeur dans la négociation.

Le vendeur peut-il signer une vente sans dossier de diagnostic technique ?

La loi n’interdit pas la signature, mais le vendeur s’expose à des risques importants : il perd la possibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés pour les points non diagnostiqués, et l’acheteur peut obtenir une baisse du prix ou l’annulation selon le document manquant. En pratique, le notaire refuse généralement d’instrumenter sans DDT complet.

Qui prend en charge le prix des diagnostics lors d’une vente ?

C’est le vendeur. L’article L271-4 met le dossier à sa charge, et cette obligation ne peut pas être transférée à l’acquéreur au moyen d’une clause du compromis.

Un acheteur peut-il renoncer par écrit aux diagnostics obligatoires ?

Non. L’obligation d’information est d’ordre public : une renonciation écrite de l’acquéreur ne dispense pas le vendeur de fournir les rapports exigés, ni de supporter les conséquences de leur absence.

Les diagnostics s’appliquent-ils à une vente entre parents et enfants ?

Oui. Le lien familial entre vendeur et acquéreur ne modifie pas l’obligation. Seules des situations particulières, comme la vente d’un terrain non bâti ou d’un bien destiné à être démoli, peuvent écarter tout ou partie des diagnostics.

Que faire si un diagnostic arrive à expiration entre le compromis et l’acte authentique ?

Il doit être refait pour que le dossier soit valable au jour de la signature définitive. C’est fréquent pour l’ERP et le rapport termites, valables six mois seulement, lorsque le délai d’obtention du prêt s’allonge.

Estimation d'un bien : les cinq critères qui comptent

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

Pour estimer un bien immobilier avec justesse, cinq critères pèsent plus que tous les autres : la localisation, la surface et l’agencement, l’état général avec la performance énergétique, les prestations comme l’étage ou l’extérieur, et enfin les prix réellement constatés dans le quartier. Ces éléments se combinent : un grand appartement mal situé peut valoir moins qu’un petit logement bien placé. Comprendre le poids de chacun permet de fixer un prix cohérent, de négocier sereinement et d’éviter qu’une annonce stagne des mois sans visite sérieuse.

Localisation : ville, quartier, transports, services et nuisances.
Surface et agencement : surface loi Carrez ou habitable, nombre de pièces, distribution.
État et DPE : travaux à prévoir, gros œuvre, étiquette énergétique.
Prestations : étage, ascenseur, exposition, extérieur, stationnement.
Ventes comparables : prix signés récemment pour des biens similaires du secteur.

Localisation : le premier critère d’estimation d’un bien immobilier

Un même logement peut voir sa valeur varier fortement d’une rue à l’autre. La localisation se lit à plusieurs échelles : la ville et son dynamisme économique, le quartier et sa réputation, puis l’environnement immédiat de l’adresse.

Accès et transports : proximité d’une gare, d’un tram ou d’axes routiers, sans en subir le bruit.
Services du quotidien : écoles, commerces, offre de santé, équipements sportifs.
Cadre de vie : calme, espaces verts, absence de nuisances visibles comme une voie rapide ou un bar de nuit.
Projets urbains : une future ligne de transport valorise souvent un secteur, alors qu’un chantier de plusieurs années peut freiner les acheteurs.

C’est le seul critère sur lequel le propriétaire n’a aucune prise. Il pose donc le cadre de départ, que les autres éléments viennent ensuite ajuster à la hausse ou à la baisse.

Surface habitable et agencement, la base du prix au mètre carré

La plupart des estimations partent d’un prix au mètre carré observé localement. Encore faut-il retenir la bonne surface. En copropriété, la surface loi Carrez exclut les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ainsi que les caves, garages et balcons. Une mezzanine basse ou des combles mansardés peuvent donc donner une impression d’espace sans entrer dans le calcul.

L’agencement compte presque autant que les mètres carrés eux-mêmes. Un séjour lumineux, des chambres indépendantes et peu de couloirs rendent un logement plus attractif qu’une surface identique mal découpée. À l’inverse, une pièce aveugle, une chambre de passage ou une cuisine minuscule sont des défauts que les visiteurs relèvent et utilisent pour discuter le prix. Le nombre de pièces joue aussi : sur beaucoup de marchés, un trois-pièces trouve preneur plus facilement qu’un grand deux-pièces de même surface.

État du logement et DPE : ce qui fait monter ou baisser une estimation

L’état général se divise en deux couches que les acheteurs n’évaluent pas de la même manière. Il y a d’abord ce qui se voit : peintures, sols, cuisine, salle de bains. Ces postes marquent la visite mais coûtent relativement peu à rafraîchir. Il y a ensuite ce qui structure le bien : toiture, électricité, plomberie, menuiseries, chauffage. Ce sont ces travaux lourds qui pèsent vraiment dans la négociation, car leur coût est élevé et parfois difficile à chiffrer.

Le diagnostic de performance énergétique a pris une place centrale. Selon le calendrier prévu par la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores sont progressivement exclus de la location : la classe G depuis 2025, la classe F à partir de 2028 et la classe E en 2034. Un bien classé F ou G intéresse donc moins les investisseurs, et les futurs occupants intègrent le budget de rénovation dans leur offre. Une bonne étiquette, elle, rassure et réduit la marge de discussion.

Un réflexe utile consiste à rassembler les factures des travaux réalisés : isolation, chaudière, fenêtres, mise aux normes électriques. Ces justificatifs transforment un argument oral en preuve et soutiennent le prix demandé.

Étage, extérieur, stationnement : les atouts qui ajustent la valeur

À localisation et surface équivalentes, certains éléments font la différence. Leur poids dépend du type de bien et de la demande locale.

Étage et ascenseur : un appartement en étage élevé desservi par un ascenseur se valorise mieux qu’un rez-de-chaussée sur rue ou qu’un cinquième sans ascenseur.
Exposition et luminosité : une orientation sud ou ouest et une vue dégagée séduisent durablement.
Espace extérieur : balcon, terrasse ou jardin sont très recherchés, surtout en centre-ville.
Stationnement et annexes : place de parking, garage, cave ou grenier apportent une plus-value concrète dans les secteurs tendus.
Copropriété : des charges maîtrisées, des parties communes entretenues et l’absence de gros travaux votés rassurent les acquéreurs.

Pour une maison, la taille et l’orientation du terrain, la mitoyenneté ou l’indépendance, la présence d’un garage et le potentiel d’extension entrent aussi en ligne de compte.

Ventes comparables et marché local, le critère qui recadre tout

Les quatre premiers critères décrivent le bien. Le cinquième le confronte à la réalité : ce que des acheteurs ont effectivement payé pour des logements comparables, récemment, dans le même secteur. C’est souvent à cette étape qu’apparaît l’écart entre le prix espéré et le prix atteignable.

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Diagnostics immobiliers : ce que dit la loi

Les montants affichés dans les annonces ne suffisent pas, car ils traduisent des ambitions de vendeurs et non des transactions conclues. Les données publiques des ventes enregistrées chez les notaires, consultables en ligne, permettent de repérer les prix signés presque à l’adresse près. Il faut toutefois comparer ce qui est comparable : même type de bien, surface proche, état similaire, vente datant de moins de deux ans environ.

La dynamique du marché complète cette lecture. Taux d’emprunt, délai moyen de vente, volume de biens disponibles : quand l’offre abonde, les acheteurs prennent le temps de comparer et de négocier. Dans un secteur très demandé, un logement bien présenté peut se vendre proche de son prix affiché.

Les cinq critères d’estimation d’un bien en un coup d’œil

Critère	Ce qui valorise	Ce qui pénalise
Localisation	Transports, commerces, écoles, quartier recherché	Nuisances sonores, secteur isolé, image dégradée
Surface et agencement	Pièces bien distribuées, séjour lumineux	Couloirs, pièce aveugle, surface Carrez réduite
État et DPE	Travaux récents justifiés, étiquette A à D	Gros œuvre à reprendre, classe F ou G
Prestations	Ascenseur, extérieur, parking, belle exposition	Rez-de-chaussée sur rue, vis-à-vis, absence d’annexes
Marché local	Demande forte, ventes rapides	Offre abondante, délais de vente longs

Fixer un prix de vente réaliste à partir de l’estimation

Une estimation aboutit presque toujours à une fourchette plutôt qu’à un chiffre unique. Le positionnement dans cette fourchette dépend de votre calendrier et de la marge de négociation que vous acceptez. Surévaluer au départ reste l’erreur la plus fréquente : l’annonce s’use, les visiteurs se méfient, et la baisse finit par arriver dans de moins bonnes conditions.

Croiser plusieurs approches limite ce risque. Un simulateur en ligne donne un premier ordre de grandeur, mais il ne voit ni l’état réel, ni la luminosité, ni les nuisances. La visite d’un professionnel qui connaît le secteur affine ce chiffre en tenant compte de ces détails. Pour une succession, un divorce ou une donation, une expertise plus formelle peut être conseillée, car la valeur retenue a des conséquences fiscales : un notaire saura indiquer la démarche adaptée à votre situation.

+Combien de temps une estimation immobilière reste-t-elle valable ?

Une estimation reflète le marché à un moment précis. Dans un contexte stable, elle reste pertinente quelques mois, généralement trois à six. Si les taux évoluent nettement ou si le bien reste longtemps en vente, il vaut mieux la faire actualiser.

+Une estimation en ligne suffit-elle pour fixer un prix de vente ?

Elle constitue une première indication utile pour se situer. Elle repose sur des moyennes et ignore l’état intérieur, la vue ou les défauts propres au logement. Une visite sur place reste nécessaire pour arrêter un prix précis.

+Les travaux récents augmentent-ils toujours la valeur d’un logement ?

Pas forcément à hauteur de ce qu’ils ont coûté. Une rénovation énergétique ou une mise aux normes se valorise bien, alors qu’une décoration très personnelle peut laisser les visiteurs indifférents. Les travaux qui améliorent le DPE ou suppriment un défaut majeur sont en général les plus rentables.

+Un DPE classé F ou G fait-il forcément baisser le prix ?

L’impact varie selon la demande locale. Dans les secteurs très recherchés, l’effet peut rester limité ; ailleurs, l’acquéreur déduit le coût de la rénovation de son offre. Présenter un devis chiffré aide à cadrer la discussion.

+L’estimation par une agence immobilière est-elle payante ?

L’avis de valeur réalisé par une agence en vue d’une mise en vente est le plus souvent gratuit. Une expertise immobilière détaillée, utile en cas de succession ou de litige, est en revanche facturée.

État des lieux : la méthode pour éviter les litiges

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

La plupart des conflits sur le dépôt de garantie ne naissent pas le jour du départ : ils sont déjà inscrits dans un état des lieux d’entrée trop vague. Pour éviter les litiges, la méthode tient en quatre principes : décrire chaque élément avec des mots mesurables, illustrer par des photos datées, faire signer le document par les deux parties au même moment, puis comparer point par point à la sortie au lieu de réinspecter le logement comme s’il était neuf. Ce guide détaille chaque étape, du formulaire au recours en cas de désaccord.

Établir le document à deux, sur place, logement vide et en pleine lumière.
Décrire avec précision : localisation, dimension et nature de chaque défaut plutôt qu’un simple “bon état”.
Annexer des photos datées et les relevés des compteurs, signés ou paraphés.
Utiliser la même trame à la sortie pour comparer ligne par ligne.
Tenir compte de la vétusté : l’usure normale ne peut pas être facturée au locataire.

Pourquoi l’état des lieux pèse autant dans un litige locatif

En location vide comme en meublé, l’état des lieux est la seule pièce qui permet de comparer le logement remis et le logement rendu. La loi du 6 juillet 1989 impose qu’il soit établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs mandataires, et le décret du 30 mars 2016 fixe les mentions attendues : date, adresse, identité des parties, relevés des compteurs, détail des clés remises, description pièce par pièce des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement.

Sans ce document, les règles du Code civil prévoient en principe que le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état. Cette présomption ne joue toutefois pas au profit de celui qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Autrement dit, chacun a intérêt à ce qu’il existe, et qu’il soit exploitable.

Le vrai risque n’est pas l’absence de document mais un document flou. Une mention “murs en état d’usage” ne prouve rien pour personne. Quand un désaccord éclate, c’est la partie qui a écrit des faits vérifiables qui convainc.

La méthode pour un état des lieux d’entrée qui fait foi

Un état des lieux d’entrée réussi se prépare. Prévoir au moins une heure pour un deux-pièces, davantage pour une maison, et fixer le rendez-vous en journée : une pièce éclairée par un plafonnier masque les rayures et les auréoles.

Suivre un ordre fixe : entrée, pièces de vie, cuisine, salle d’eau, sanitaires, annexes (cave, balcon, garage). Dans chaque pièce, procéder du haut vers le bas : plafond, murs, menuiseries, sol, puis équipements.
Tester tout ce qui fonctionne : robinets, chasse d’eau, prises électriques, interrupteurs, volets, plaques de cuisson, hotte, radiateurs, sonnette, interphone.
Localiser chaque défaut : “mur gauche en entrant, à 1 m du sol”, et non “mur abîmé”.
Mesurer : une rayure de 15 cm ou un éclat de 2 cm sur le carrelage ne se discutent plus ensuite.
Relever les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, avec photo de l’index.
Compter les clés, badges et télécommandes remis, en précisant leur type.

Pour un meublé, l’inventaire du mobilier s’ajoute au document : nombre de chaises, état du matelas, vaisselle, électroménager. Le même niveau de détail s’applique, objet par objet.

Remplacer les formules vagues par des constats mesurables

Le choix des mots fait souvent la différence entre une retenue justifiée et une contestation recevable. Le tableau ci-dessous montre comment transformer des mentions creuses en observations utiles.

Formule à éviter	Formulation exploitable
Bon état	Peinture blanche propre, sans trace ni fissure visible
Usagé	Parquet terni devant la fenêtre, trois rayures de 10 à 20 cm
Quelques trous	Quatre trous de cheville rebouchés, mur droit de la chambre
Fonctionne	Four testé : chauffe, lumière intérieure hors service
Joints moyens	Joints silicone de la baignoire noircis sur toute la longueur

Photos, relevés et annexes : des preuves qui tiennent

Les photos ne remplacent pas le texte, elles le confirment. Une image sans contexte est difficile à exploiter : prendre d’abord une vue d’ensemble de la pièce, puis un gros plan du défaut avec un objet de référence (règle, pièce de monnaie) pour l’échelle. Les fichiers doivent conserver leur date de prise de vue.

Le plus sûr consiste à rattacher les photos au document signé : impression en annexe paraphée, ou envoi le jour même par courriel aux deux parties, ce qui crée une trace horodatée partagée. Une simple galerie restée sur le téléphone d’une seule personne aura nettement moins de poids si le ton monte.

Les applications d’état des lieux numérique facilitent cette étape : photos intégrées à chaque ligne, signature sur tablette, envoi immédiat d’une copie. Elles sont utiles à condition que chaque partie reparte avec un exemplaire complet, photos comprises.

Compléter l’état des lieux d’entrée après l’emménagement

Certains défauts n’apparaissent qu’à l’usage : une fuite sous l’évier, une prise qui chauffe, un volet qui se bloque. Le locataire dispose de dix jours à compter de l’établissement du document pour demander au bailleur de le compléter. Pour les éléments de chauffage, la demande peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.

Cette demande se fait de préférence par écrit, avec des photos, par lettre recommandée ou par un moyen qui laisse une trace datée. Si le bailleur refuse de compléter le document, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Garder une copie de chaque échange : c’est souvent ce dossier qui fait la différence des années plus tard.

L’état des lieux de sortie : comparer ligne par ligne

La sortie est le moment où les tensions se cristallisent, surtout si le premier document est ancien. La règle d’or : reprendre exactement la trame de l’entrée, dans le même ordre, et noter pour chaque ligne si l’état est identique, dégradé ou relevant de l’usure normale.

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Côté locataire, quelques précautions limitent les mauvaises surprises : rendre un logement vidé et nettoyé, reboucher proprement les trous de fixation si le bail ne l’interdit pas, remplacer les ampoules, détartrer la robinetterie, entretenir la chaudière et fournir l’attestation. Côté bailleur, il vaut mieux venir avec l’exemplaire d’entrée et ses photos plutôt que de se fier à sa mémoire.

Les délais de restitution du dépôt de garantie dépendent directement de ce comparatif : un mois maximum quand l’état de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois lorsqu’il existe des différences. Tout retard ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Les retenues doivent être justifiées, par exemple par des devis ou des factures.

Vétusté ou dégradation : où passe la frontière

C’est le terrain le plus conflictuel. Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, mais pas de l’usure liée au temps et à un usage normal. Une moquette de dix ans n’a plus la valeur d’une moquette neuve, et facturer son remplacement intégral au locataire sortant n’est pas justifié.

Généralement considéré comme vétusté	Généralement considéré comme dégradation
Peinture ternie ou jaunie après plusieurs années	Murs tachés, griffonnés ou peints sans accord
Parquet légèrement patiné aux passages	Lames brûlées, gondolées par un dégât d’eau non signalé
Joints vieillis malgré l’entretien	Lavabo fêlé, miroir cassé
Moquette élimée après une longue occupation	Moquette tachée ou déchirée par un animal

Pour réduire l’arbitraire, bailleur et locataire peuvent convenir dès la signature du bail d’une grille de vétusté, qui fixe une durée de vie théorique par équipement et un abattement annuel. Annexée au bail ou à l’état des lieux d’entrée, elle transforme une discussion subjective en simple calcul.

Désaccord sur l’état des lieux : les recours dans l’ordre

Quand les parties ne parviennent pas à établir le document ensemble, elles peuvent faire appel à un commissaire de justice (l’ancien huissier). Ses frais sont alors partagés par moitié et leur montant est encadré par un tarif réglementé. Les parties doivent être convoquées au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée.

Si le litige porte sur les retenues après le départ, la démarche suit une progression logique :

une réclamation écrite et argumentée, avec les deux états des lieux et les photos ;
la saisie gratuite de la commission départementale de conciliation, qui rend un avis et tente un accord ;
en dernier lieu, le juge des contentieux de la protection, avec une tentative préalable de résolution amiable exigée pour les petits litiges.

Ces étapes restent générales : pour une situation particulière, notamment en présence de montants importants, l’avis d’une association de locataires, d’une ADIL ou d’un professionnel du droit permet de vérifier ses arguments avant d’engager une procédure.

+Un état des lieux signé sans réserve peut-il encore être contesté ?

C’est difficile, car la signature vaut accord sur le contenu. À l’entrée, le locataire peut toutefois demander à le compléter dans les dix jours, ou pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage. À la sortie, une contestation reste envisageable en cas d’erreur manifeste ou de vice non apparent, mais elle demande des preuves solides.

+Qui règle les honoraires du commissaire de justice en cas de blocage ?

Lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, les frais du commissaire de justice sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, sur la base d’un tarif réglementé.

+Le propriétaire peut-il garder la caution sans état des lieux d’entrée ?

En l’absence de document d’entrée, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui complique les retenues pour le bailleur. Ce dernier peut tenter d’apporter la preuve contraire, mais sa position est fragile, sauf si c’est le locataire qui a empêché l’établissement du document.

+Des photos prises au smartphone suffisent-elles comme preuve ?

Elles sont utiles si elles sont datées, cadrées pour identifier la pièce et rattachées au document signé ou transmises le jour même à l’autre partie. Seules, prises par une seule personne et jamais partagées, elles convainquent beaucoup moins.

+Le locataire doit-il repeindre les murs avant de rendre les clés ?

Pas systématiquement. Une peinture ternie par plusieurs années d’occupation relève de la vétusté. En revanche, des couleurs changées sans accord, des taches importantes ou des murs abîmés peuvent justifier une retenue, à proportion du préjudice réel.

LMNP ou location nue : quel régime pour louer

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

LMNP au réel : souvent le régime le plus léger fiscalement, car l’amortissement du bien et du mobilier efface une grande partie des loyers imposables.
Location nue au réel : pertinente si vous engagez de gros travaux, avec un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 euros par an sur le revenu global.
Revente envisagée : depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value, ce qui réduit l’écart pour une détention courte.
Loyers modestes sans crédit : le micro-BIC ou le micro-foncier suffisent souvent.

La question revient chez presque tous les propriétaires bailleurs au moment de signer chez le notaire ou de remettre un logement sur le marché. Meublé ou vide, le choix ne touche pas seulement l’impôt : il fixe aussi la durée du bail, le type de locataire, le rythme des relocations et la façon dont la plus-value sera calculée le jour de la vente. Ce guide compare les deux options avec les règles en vigueur en 2026, un exemple chiffré et des repères concrets selon votre situation.

LMNP ou location nue : quel régime pour louer selon votre objectif patrimonial

Avant de comparer des taux, posez votre objectif. Un investisseur qui cherche à percevoir des loyers nets d’impôt pendant quinze ans n’a pas les mêmes priorités qu’un propriétaire qui loue l’appartement hérité de ses parents en attendant de le vendre, ni qu’un bailleur qui rénove une maison ancienne de fond en comble.

La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle permet, au régime réel, de déduire chaque année une fraction du prix du logement sous forme d’amortissement. La location nue relève des revenus fonciers : on y déduit les charges et les travaux, mais pas l’usure du bâti, sauf dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Ces deux logiques produisent des résultats très différents selon le profil.

Fiscalité du meublé et du vide comparée point par point

Le tableau ci-dessous résume les règles applicables à une location de longue durée à usage de résidence principale. Les meublés de tourisme obéissent à des seuils plus bas (15 000 euros de recettes et 30 % d’abattement pour les meublés non classés) et ne sont pas traités ici.

Critère	LMNP (location meublée)	Location nue
Catégorie fiscale	BIC	Revenus fonciers
Régime simplifié	Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu’à 77 700 euros de recettes	Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 euros de loyers
Régime réel	Charges réelles et amortissement du bâti, du mobilier et des travaux	Charges réelles, travaux d’entretien et d’amélioration, intérêts d’emprunt
Traitement du déficit	Imputable uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans ; l’amortissement non utilisé se reporte sans limite	Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt), le surplus se reporte 10 ans sur les revenus fonciers
Durée du bail	1 an renouvelable, 9 mois pour un étudiant	3 ans pour un bailleur personne physique
Dépôt de garantie	2 mois de loyer hors charges au maximum	1 mois de loyer hors charges au maximum
Préavis du locataire	1 mois	3 mois, ramené à 1 mois en zone tendue
Formalités	Immatriculation, liasse fiscale 2031, CFE possible	Déclaration 2044 au réel, aucune immatriculation

Amortissement LMNP : le levier qui fait pencher la balance

Au réel, le loueur en meublé amortit la valeur du bâti, hors terrain, sur une période de 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans et certains travaux sur leur durée d’utilisation. Cette charge comptable ne correspond à aucune sortie d’argent, mais elle vient réduire le bénéfice imposable. Elle ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est simplement mise en réserve pour les années suivantes.

Prenons un studio acheté 200 000 euros, loué 900 euros par mois, soit 10 800 euros par an. Les charges déductibles (taxe foncière, intérêts, assurance, copropriété non récupérable, honoraires comptables) atteignent 6 700 euros. Le terrain est estimé à 15 % du prix.

En LMNP au réel : le bâti de 170 000 euros amorti sur 30 ans représente environ 5 670 euros par an, auxquels s’ajoutent 1 140 euros pour 8 000 euros de mobilier sur 7 ans. Le résultat avant amortissement de 4 100 euros est entièrement absorbé. Impôt dû : zéro, et environ 2 700 euros d’amortissement restent en réserve.
En location nue au micro-foncier : 70 % des loyers, soit 7 560 euros, sont imposés. Avec une tranche marginale à 30 %, cela représente environ 2 270 euros d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux.
En location nue au réel : le revenu foncier net de 4 100 euros génère environ 1 230 euros d’impôt sur le revenu à 30 %, plus les prélèvements sociaux.

L’écart est net tant que le bien est conservé. Il se resserre à la revente : pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont ajoutés à la plus-value imposable, selon le régime des particuliers. Dans notre exemple, douze ans de détention représenteraient près de 80 000 euros supplémentaires dans la base taxable, avant application des abattements pour durée de détention. Un projet de revente à moyen terme doit donc être simulé avec cette donnée, alors qu’une détention longue en limite fortement l’impact.

Location nue au régime réel : déficit foncier et statut du bailleur privé

La location vide retrouve tout son intérêt dans un scénario précis : l’achat d’un bien ancien qui nécessite une rénovation importante. Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles l’année de leur paiement. Lorsqu’ils dépassent les loyers, le déficit qui en résulte (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui réduit directement l’impôt sur les salaires ou les pensions. Ce plafond a été porté temporairement à 21 400 euros pour certaines rénovations énergétiques permettant de sortir un logement des classes E, F ou G ; vérifiez si votre année de paiement est couverte.

Contrepartie : le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement restent exclus.

Depuis la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun, ouvre aussi un amortissement aux propriétaires en location nue. Il vise les logements neufs ou anciens rénovés avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat, loués comme résidence principale à loyer plafonné, avec un engagement de location de 9 ans. Les taux et plafonds varient selon le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social). Le dispositif est encadré par des conditions strictes : faites valider l’éligibilité de votre projet avant de l’intégrer à un plan de financement.

Bail meublé ou bail vide : l’impact sur la gestion locative au quotidien

Louer meublé suppose de fournir un logement équipé d’une liste minimale fixée par décret : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien. Un équipement incomplet expose à une requalification en location nue, avec les conséquences fiscales et contractuelles qui l’accompagnent.

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Déficit foncier : comment ça marche vraiment

Le meublé attire surtout des étudiants, des jeunes actifs et des personnes en mobilité professionnelle. Le loyer est en général plus élevé, mais les départs sont plus fréquents : chaque rotation entraîne un état des lieux, un risque de vacance et parfois le remplacement d’équipements. La location vide séduit davantage les familles et les ménages installés, qui restent plusieurs années et entretiennent souvent le logement comme le leur. Pour le propriétaire, le congé se donne trois mois avant l’échéance en meublé, contre six mois en location nue.

Quel régime de location choisir selon votre profil de bailleur

Salarié fortement imposé, achat avec crédit, peu de travaux : le LMNP au réel offre en général la fiscalité la plus douce pendant de longues années.
Bien ancien à rénover lourdement : la location nue au réel permet de transformer les travaux en économie d’impôt immédiate, surtout si vous percevez déjà d’autres revenus fonciers.
Petite surface proche d’une université ou d’un pôle d’emploi : le meublé correspond à la demande locale et valorise mieux les mètres carrés.
Maison familiale en périphérie : la location vide s’adapte mieux à une clientèle stable, peu demandeuse de mobilier.
Revente prévue dans moins de dix ans : comparez l’économie d’impôt cumulée à la hausse de plus-value liée aux amortissements réintégrés.
Loyers faibles et volonté de simplicité : micro-foncier ou micro-BIC, sans comptabilité détaillée.

La qualité énergétique du logement concerne les deux régimes : un bien classé G n’est plus considéré comme décent pour un nouveau bail, et le calendrier se durcit pour la classe F. Intégrez ce paramètre avant même de trancher entre meublé et vide.

Démarches pour démarrer en location meublée ou déclarer des revenus fonciers

En LMNP, la déclaration de début d’activité se fait sur le guichet unique des formalités d’entreprise dans les quinze jours qui suivent la première mise en location. Vous obtenez un numéro SIRET, puis vous choisissez le micro-BIC ou le réel. Au réel, la liasse 2031 et ses annexes sont déposées chaque année au printemps, et le résultat est reporté sur la déclaration complémentaire de revenus. La cotisation foncière des entreprises peut être due selon la commune, avec une exonération l’année du démarrage.

En location nue, le micro-foncier s’applique automatiquement si les loyers restent sous 15 000 euros : il suffit d’indiquer leur montant brut sur la déclaration de revenus. Le passage au réel se fait en déposant la déclaration 2044, et cette option vous engage pour trois ans.

Quel que soit le régime retenu, une simulation sur toute la durée de détention, revente comprise, reste le meilleur moyen de départager les deux options. Les règles fiscales évoluant chaque année, un échange avec un notaire, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine permet de sécuriser le montage avant la signature.

+Peut-on transformer une location nue en location meublée sur le même logement ?

Oui, mais pas en cours de bail. Le passage au meublé n’est pas à lui seul un motif de congé valable : il faut attendre le départ du locataire ou la fin du bail donné pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux. Si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, gardez aussi le logement en location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sinon l’avantage peut être remis en cause.

+Le micro-BIC reste-t-il intéressant pour un loueur en meublé ?

Il convient aux loyers modestes, sans crédit ni grosses charges : l’abattement de 50 % s’applique sans comptabilité détaillée, dans la limite de 77 700 euros de recettes pour une location meublée classique. Dès qu’un emprunt, une taxe foncière élevée ou des travaux pèsent sur le budget, le réel avec amortissement fait généralement mieux. Autre point utile : en micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit, donc rien n’est réintégré dans la plus-value lors de la revente.

+Le statut LMNP impose-t-il de passer par un expert-comptable ?

Non, aucune obligation légale. En revanche, le régime réel suppose une liasse fiscale, un plan d’amortissement par composants et un suivi des déficits reportables. Beaucoup de bailleurs délèguent cette partie à un cabinet ou à un service en ligne spécialisé, dont les honoraires sont déductibles des recettes.

+La réintégration des amortissements rend-elle le meublé moins rentable ?

Elle réduit l’avantage pour ceux qui revendent tôt, puisque la plus-value imposable augmente du montant des amortissements déduits. Pour une détention longue, l’effet s’atténue grâce aux abattements pour durée de détention, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Certaines résidences gérées (étudiants, seniors, Ehpad) échappent à cette réintégration.

+À partir de quand devient-on loueur meublé professionnel ?

Le statut LMP s’applique lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 euros par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Les deux conditions sont cumulatives. Le basculement entraîne des cotisations sociales sur les bénéfices et un régime de plus-value professionnelle, ce qui mérite une étude avant de multiplier les biens meublés.

Locataire qui ne paie plus : la marche à suivre

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

En bref : face à un locataire qui ne paie plus, la marche à suivre suit un ordre précis.

Relancer vite par lettre simple, puis par lettre recommandée de mise en demeure.
Activer le garant ou l’assurance loyers impayés si le bail en prévoit une.
Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la dette, la résiliation du bail et l’expulsion.
Ne jamais se faire justice soi-même : seul le commissaire de justice exécute une expulsion.

Un loyer qui n’arrive pas, puis un deuxième : la situation inquiète vite, surtout quand le crédit immobilier continue de tomber chaque mois. La bonne nouvelle, c’est qu’un propriétaire dispose d’un parcours balisé pour récupérer son argent et, si nécessaire, son logement. Tout l’enjeu consiste à réagir tôt, à garder une trace écrite de chaque échange et à respecter les étapes dans l’ordre, car un raccourci peut faire tomber toute la procédure. Voici, étape par étape, comment agir avec un locataire qui ne paie plus, depuis le premier retard jusqu’à l’intervention éventuelle du commissaire de justice.

Locataire qui ne paie plus : les premiers réflexes dès le premier impayé

Le premier retard n’est pas toujours un refus de payer. Perte d’emploi, séparation, problème de santé, virement oublié : les causes sont multiples et une partie d’entre elles se règle par un simple échange. Un appel ou un message courtois permet souvent de comprendre ce qui se passe et de mesurer si la difficulté est passagère ou durable.

Avant même ce contact, rassemblez vos pièces : le bail signé, l’état des lieux d’entrée, l’acte de cautionnement s’il existe, le contrat d’assurance loyers impayés éventuel et un décompte précis de la dette, mois par mois, en distinguant loyer et charges. Ce tableau vous servira à chaque étape, y compris devant le juge.

Relance amiable et mise en demeure : réclamer le loyer impayé par écrit

La première démarche officielle consiste à rappeler au locataire son obligation de régler le loyer et les charges par une lettre simple. Elle reste cordiale, mentionne la somme due, la période concernée et propose une date limite de régularisation.

Si ce courrier reste sans réponse, passez à la lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure. Le ton devient plus ferme : rappel du montant exact, des échéances manquées, et annonce que vous engagerez une procédure en l’absence de paiement. Cette lettre a une vraie valeur, car elle prouve votre bonne foi et date le début du litige.

À ce stade, un échéancier écrit peut être une sortie raisonnable. Un locataire de bonne foi qui propose de rembourser sa dette par mensualités, en plus du loyer courant, vous évite souvent des mois de procédure. Formalisez l’accord, signé des deux parties, avec un calendrier précis et la mention qu’un nouveau défaut entraînera la reprise des démarches.

Garant, assurance loyers impayés, aides au logement : les recours financiers à activer

Pendant que vous relancez le locataire, d’autres leviers peuvent sécuriser vos revenus. Ils ne remplacent pas la procédure, mais ils limitent la perte.

La caution personnelle : si un garant s’est engagé dans le bail, informez-le rapidement de l’impayé et demandez-lui de régler la dette dans les conditions prévues par son acte de cautionnement.
L’assurance loyers impayés : chaque contrat impose ses propres délais de déclaration et ses pièces justificatives. Relisez-le dès le premier mois de retard, car une déclaration tardive peut vous priver d’indemnisation.
Les aides au logement : si le locataire perçoit une aide versée par l’organisme payeur, signalez l’impayé à cet organisme. Selon la situation, l’aide peut être maintenue ou versée directement au bailleur.
L’accompagnement social : orienter le locataire vers une assistante sociale, que la mairie peut lui indiquer, l’aide parfois à trouver une solution de paiement ou de relogement.

Commandement de payer : la première étape judiciaire contre l’impayé de loyer

Quand l’amiable échoue, le commandement de payer marque le basculement vers le contentieux. Il est délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), jamais par le propriétaire lui-même. Cet acte somme le locataire de régler sa dette dans un délai fixé par la loi et, si le bail contient une clause résolutoire, il en déclenche le mécanisme.

Le commissaire de justice vous précisera le délai applicable à votre bail et les mentions obligatoires. Faites-lui parvenir le bail, le décompte de la dette ainsi que le montant mensuel du loyer et des charges : ces informations figurent dans l’acte et un décompte erroné peut être contesté par le locataire.

Saisir le juge des contentieux de la protection pour un locataire en impayé

Si la dette n’est pas réglée à l’issue du délai, il faut saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement loué. Selon le service public, cette saisine peut se faire en référé, une procédure plus rapide adaptée à l’urgence.

Dans votre demande, vous pouvez solliciter du juge plusieurs décisions à la fois :

la condamnation du locataire à payer sa dette locative et les frais de justice ;
la constatation que le bail est résilié ;
l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef ;
la fixation d’une indemnité d’occupation, due par l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre jusqu’à son départ définitif et la remise des clés.

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Charges locatives : ce qui est récupérable ou non

Le juge peut aussi accorder des délais de paiement au locataire s’il estime qu’il est en mesure de rembourser. Ce n’est pas un échec pour le bailleur : un plan judiciaire respecté vaut mieux qu’une expulsion qui laisse une dette irrécouvrable. Pour cette phase, l’appui d’un avocat ou d’un professionnel de la gestion locative est souvent précieux, car chaque dossier présente ses particularités.

Étape	Qui agit	Objectif
Lettre simple de rappel	Propriétaire	Obtenir une régularisation rapide et amiable
Mise en demeure en recommandé	Propriétaire	Dater le litige et prouver sa bonne foi
Appel au garant ou à l’assurance	Propriétaire	Limiter la perte financière
Commandement de payer	Commissaire de justice	Ouvrir la voie judiciaire et la clause résolutoire
Assignation devant le juge	Propriétaire, souvent avec un avocat	Obtenir condamnation, résiliation et expulsion
Exécution de la décision	Commissaire de justice	Récupérer le logement et la dette

Du jugement à l’expulsion du locataire : délais, trêve hivernale et règles d’exécution

Obtenir une décision ne signifie pas récupérer les clés le lendemain. Le locataire dispose d’un délai pour quitter les lieux, et l’exécution obéit à des règles strictes que seul le commissaire de justice met en œuvre.

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Pour la période qui démarre le 1er novembre 2026, elle s’étend donc jusqu’au 31 mars 2027. Si le délai pour partir expire pendant cette trêve et que l’occupant n’a pas de solution de relogement, l’expulsion est reportée. À l’inverse, lorsqu’un relogement adapté au nombre d’occupants existe, l’expulsion peut intervenir à tout moment de l’année une fois le délai dépassé. Dans certains départements d’outre-mer, une trêve cyclonique peut également s’appliquer.

Le jour de l’opération, le commissaire de justice doit se présenter un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Il dresse un procès-verbal d’expulsion qui décrit les opérations réalisées, identifie les personnes dont le concours a été nécessaire et indique le juge compétent pour les contester. Si des meubles restent sur place ou sont placés en garde-meuble, leur liste et les conditions pour les récupérer y figurent aussi.

Un point de vigilance : lorsque le locataire a déposé un dossier de surendettement, des règles particulières s’appliquent et peuvent modifier le calendrier. Informez-vous auprès de votre commissaire de justice ou de votre conseil avant toute nouvelle démarche.

Les erreurs de propriétaire qui ruinent un dossier de loyers impayés

Sous l’effet de la colère ou de l’urgence financière, certains bailleurs commettent des fautes qui se retournent contre eux. Changer les serrures, vider le logement, couper l’eau ou le chauffage, entrer sans autorisation : ces gestes sont interdits et peuvent exposer le propriétaire à des poursuites, même si la dette est réelle. Autre piège fréquent, laisser filer plusieurs mois avant de réagir. Plus l’impayé s’accumule, plus il devient difficile à recouvrer, et certaines garanties exigent une déclaration rapide. Enfin, accepter des arrangements purement oraux prive le bailleur de preuves en cas de nouveau défaut. Un dossier propre, daté et complet reste votre meilleur allié.

+Peut-on changer les serrures quand le locataire ne paie plus son loyer ?

Non. Même en cas de dette importante, le propriétaire ne peut pas reprendre le logement par lui-même. Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet de faire sortir l’occupant. Agir seul expose le bailleur à des sanctions.

+Le bailleur a-t-il le droit de couper l’eau ou l’électricité d’un locataire en impayé ?

Non. Priver le locataire d’eau, d’énergie ou de chauffage pour le pousser à payer ou à partir est interdit. La seule voie reste la procédure : relance, commandement de payer puis saisine du juge.

+Une expulsion pour loyers impayés est-elle possible pendant la trêve hivernale ?

En principe, l’expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars lorsque l’occupant n’a pas de solution de relogement. Si un logement adapté à la composition du foyer est disponible, elle peut avoir lieu toute l’année une fois le délai pour quitter les lieux expiré.

+Que demander au juge en plus des loyers non réglés ?

Le propriétaire peut demander la condamnation au paiement des frais de justice, la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation due jusqu’à la remise des clés.

+Le dépôt de garantie peut-il servir à combler les loyers en retard pendant le bail ?

Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyers : il est restitué au départ du locataire, déduction faite des sommes restant dues. Le bailleur ne peut donc pas l’imputer sur la dette tant que le bail est en cours.

Mandat exclusif ou simple : comment choisir

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

Pour choisir entre un mandat exclusif et un mandat simple, partez de votre bien et de votre marché. Le mandat exclusif confie la vente à une seule agence pendant une durée définie : il convient à un bien recherché, bien estimé, quand vous attendez un suivi poussé et une vraie stratégie de commercialisation. Le mandat simple vous laisse travailler avec plusieurs agences et vendre vous-même : il rassure si le bien est atypique, si vous testez un prix ou si vous refusez de dépendre d’un seul interlocuteur. Le bon choix dépend donc moins du type de contrat que des engagements écrits que l’agence accepte en échange.

Mandat exclusif : une seule agence, interdiction de vendre seul pendant la période, accompagnement en principe plus investi.
Mandat simple : plusieurs agences possibles, vente entre particuliers autorisée, mais visibilité parfois dispersée.
Repère pratique : un bien rare au bon prix se prête bien à l’exclusivité ; un bien difficile ou un prix encore incertain plaide pour le mandat simple.
À vérifier : durée, préavis de résiliation, honoraires et plan d’actions détaillé dans le contrat.

Mandat simple et mandat exclusif : ce que chaque contrat autorise vraiment

Les deux contrats relèvent de la loi Hoguet, qui encadre l’activité des agents immobiliers. Dans les deux cas, le mandat doit être écrit, porter un numéro d’inscription au registre de l’agence, préciser le prix demandé, le montant des honoraires et la partie qui les paie. La différence tient à la liberté que garde le vendeur.

Avec un mandat simple, vous pouvez signer avec autant d’agences que vous le souhaitez et chercher en parallèle un acquéreur par vos propres moyens. Si vous trouvez l’acheteur sans intermédiaire, aucune commission n’est due, à condition que cet acheteur ne vous ait pas été présenté par l’une des agences mandatées.

Avec un mandat exclusif, une seule agence détient le droit de vendre pendant la période convenue. Même si votre voisin vous fait une offre directement, la vente passe par l’agence ou l’expose à une indemnité prévue au contrat. En contrepartie, le professionnel s’engage généralement à des actions plus soutenues : photos professionnelles, diffusion large, partage éventuel avec un réseau de confrères, comptes rendus réguliers.

Tableau comparatif pour choisir entre mandat exclusif ou simple

Critère	Mandat simple	Mandat exclusif
Nombre d’agences	Illimité	Une seule
Vente directe par le propriétaire	Autorisée	Interdite pendant la durée du contrat (sauf clause contraire)
Période irrévocable	Souvent prévue, selon le contrat	Trois mois en règle générale
Implication de l’agence	Variable, parfois limitée à une annonce	Généralement renforcée et contractualisée
Cohérence de l’annonce	Risque de prix ou photos différents d’une agence à l’autre	Une présentation unique et maîtrisée
Honoraires	Libres, affichés par chaque agence	Libres, parfois négociables à la baisse
Profil de bien adapté	Atypique, prix à tester, marché lent	Bien recherché, prix réaliste, vente rapide visée

Quand l’exclusivité accélère réellement la vente

L’exclusivité donne de bons résultats lorsque l’agence a un intérêt clair à se mobiliser. Elle sait que sa rémunération ne lui sera pas soufflée par un concurrent, elle peut donc investir du temps et de l’argent dans la promotion. Pour un appartement familial bien situé, une maison en bon état dans un quartier demandé ou un bien estimé avec réalisme, ce levier se traduit souvent par des visites mieux qualifiées.

Elle évite aussi un travers fréquent du mandat simple : le même logement apparaît sur les portails avec trois prix, quatre jeux de photos et des surfaces arrondies différemment. Les acquéreurs avertis interprètent cette multiplication comme le signe d’un bien qui peine à partir, ce qui affaiblit votre position au moment de la négociation.

Dernier atout, souvent sous-estimé : un seul interlocuteur centralise les retours de visites. Vous savez précisément ce qui freine les acheteurs (prix, travaux, luminosité) et pouvez ajuster sans attendre.

Les situations où le mandat simple reste le choix le plus prudent

Le mandat simple garde tout son intérêt dans plusieurs configurations :

vous n’êtes pas certain du prix et souhaitez confronter plusieurs avis professionnels sur le terrain ;
le bien est atypique (loft, longère à rénover, local transformé) et chaque agence touche une clientèle différente ;
vous disposez déjà d’un réseau personnel susceptible d’amener un acheteur ;
vous avez eu une mauvaise expérience avec une agence et ne voulez pas vous lier à un seul professionnel ;
le marché local est lent et vous préférez multiplier les points de contact.

Cette liberté a un revers : chaque agence sait qu’elle peut perdre la vente au profit d’une autre. Certaines se contentent alors d’une annonce standard, sans relance active de leur fichier acquéreurs. Limiter le mandat simple à deux ou trois agences sérieuses donne souvent de meilleurs résultats qu’une dispersion tous azimuts.

Le mandat semi-exclusif, une formule à connaître

Entre les deux, le mandat semi-exclusif confie la vente à une seule agence tout en vous laissant le droit de vendre directement à un acquéreur que vous avez trouvé seul. Il combine l’implication d’un professionnel unique et la possibilité de conclure entre particuliers. Toutes les agences ne le proposent pas, et le contrat doit définir précisément ce qu’est un acheteur « trouvé par le propriétaire » pour éviter tout litige.

Durée, résiliation et clauses du mandat de vente à lire avant de signer

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C’est souvent ici que se joue la vraie différence entre un bon et un mauvais contrat. Un mandat exclusif ne peut en principe pas être résilié pendant les trois premiers mois. Passé ce délai, l’une ou l’autre partie peut y mettre fin par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant un préavis de quinze jours. Le mandat doit obligatoirement comporter une durée limitée : un contrat sans terme précis est contestable.

Plusieurs clauses méritent une lecture attentive :

la tacite reconduction : vérifiez la durée totale maximale et la manière d’en sortir ;
la clause pénale : elle fixe l’indemnité due si vous vendez sans l’agence pendant l’exclusivité ;
la clause de protection : après la fin du mandat, elle peut rendre la commission exigible si vous vendez à un acheteur présenté par l’agence, pendant une durée fixée au contrat ;
le prix et sa révision : une baisse doit se faire par avenant écrit, jamais par simple échange oral.

En cas de doute sur la portée d’une clause, demander une explication écrite à l’agence ou l’avis d’un notaire avant de signer reste la démarche la plus sûre.

Négocier les contreparties d’un mandat exclusif

Accorder l’exclusivité est un argument de négociation, pas une faveur. Avant de signer, demandez que les engagements de l’agence figurent noir sur blanc dans le mandat ou dans une annexe : nombre et nature des supports de diffusion, reportage photo ou visite virtuelle, fréquence des comptes rendus, organisation des visites groupées, partage avec un fichier interagences. Une agence confiante dans sa méthode n’hésite pas à les formaliser.

Les honoraires peuvent aussi bouger. Beaucoup de professionnels acceptent un taux plus doux en échange de l’exclusivité, puisque leur probabilité de conclure augmente. Enfin, privilégiez une durée initiale courte, trois mois par exemple : si les résultats ne suivent pas, vous retrouvez rapidement votre liberté.

Pour trancher, posez-vous trois questions simples : mon prix est-il validé par plusieurs estimations cohérentes ? Mon bien correspond-il à une demande locale identifiée ? Une agence précise m’a-t-elle convaincu par sa méthode plutôt que par une estimation flatteuse ? Trois réponses positives orientent vers l’exclusivité. Dans le cas contraire, le mandat simple, limité à quelques agences choisies, vous laisse le temps d’affiner votre stratégie.

Combien de temps dure un mandat exclusif de vente ?

La durée est fixée librement dans le contrat, souvent trois mois renouvelables. Les trois premiers mois sont en principe irrévocables. Ensuite, chaque partie peut résilier par lettre recommandée avec un préavis de quinze jours.

Peut-on vendre soi-même pendant un mandat exclusif ?

Non, sauf si le contrat prévoit une clause semi-exclusive. Vendre directement pendant l’exclusivité peut entraîner le paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale, généralement proche du montant des honoraires.

Les honoraires d’agence sont-ils plus bas en exclusivité ?

Pas automatiquement. Les honoraires sont libres et affichés par chaque agence, mais l’exclusivité constitue un bon levier pour obtenir une remise, car l’agence sécurise sa rémunération.

Peut-on transformer un mandat simple en mandat exclusif ?

Oui. Il suffit de résilier les mandats simples en cours selon leurs conditions, puis de signer un nouveau mandat exclusif avec l’agence retenue. Veillez à ce qu’aucune autre agence ne reste mandatée en parallèle.

Qui touche la commission si deux agences présentent le même acheteur ?

En mandat simple, la commission revient en principe à l’agence par l’intermédiaire de laquelle la vente a effectivement été conclue, et le vendeur ne règle qu’une seule commission. Les bons de visite signés par l’acheteur servent souvent de preuve en cas de désaccord entre agences.

Rendement locatif : les chiffres à vérifier

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

Rendement brut : loyer annuel hors charges divisé par le prix d’achat. Utile pour trier des annonces, insuffisant pour décider.
Rendement net : loyers réellement encaissés moins les charges du bailleur, divisés par le coût total (prix, notaire, travaux, mobilier).
Rendement net-net : le net après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, c’est lui qui mesure ce qui reste.
Chiffres à contrôler en priorité : loyer de marché, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, vacance, travaux à venir et DPE.

Un rendement locatif ne vaut que par les chiffres qui le composent. Le pourcentage mis en avant dans une annonce est presque toujours un rendement brut, calculé sur le seul prix affiché et sur un loyer optimiste. Pour savoir si un investissement tient la route, il faut reprendre chaque donnée : le coût de revient complet, le loyer qu’un locataire acceptera vraiment de payer, les charges qui restent à votre compte, la fiscalité et les mois sans locataire. Entre un 8 % brut et le rendement net réel, l’écart dépasse souvent trois points. Ce guide détaille, poste par poste, ce qu’il faut vérifier et où trouver l’information.

Rendement locatif brut, net et net-net : trois formules, trois usages

Les trois indicateurs ne répondent pas à la même question. Le brut sert de filtre rapide, le net mesure la performance du bien lui-même, le net-net intègre votre situation fiscale personnelle. Confondre l’un avec l’autre conduit à comparer des biens sur des bases incompatibles.

Indicateur	Formule	Ce qu’il oublie
Rendement brut	(Loyer mensuel hors charges x 12) / prix d’achat x 100	Frais d’acquisition, charges, vacance, impôts
Rendement net de charges	(Loyers encaissés sur l’année moins charges non récupérables) / coût total de l’opération x 100	Fiscalité du propriétaire
Rendement net-net	(Revenu net de charges moins impôt et prélèvements sociaux) / coût total x 100	Coût du crédit et revente, qui relèvent du cash-flow et de la plus-value

Un réflexe simple : quand un vendeur ou une plateforme annonce un rendement, demandez systématiquement sur quelle base il a été calculé. Si la réponse est « le prix net vendeur », vous savez que le chiffre est flatteur.

Le coût de revient réel, dénominateur de toute rentabilité locative

Le prix affiché n’est qu’une partie de la somme réellement engagée. Pour calculer un rendement honnête, additionnez :

le prix d’achat négocié, et non le prix de départ de l’annonce ;
les frais de notaire, de l’ordre de 7 à 8 % dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf ;
les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur ;
les travaux de remise en état ou de rénovation énergétique, chiffrés par devis plutôt qu’à l’estime ;
le mobilier et l’équipement pour une location meublée, qui doit respecter la liste minimale réglementaire ;
les frais de garantie ou de dossier bancaire si l’achat est financé à crédit.

Sur un petit logement ancien, ces postes ajoutent facilement 15 à 20 % au prix. C’est souvent ce seul ajustement qui fait passer un projet séduisant à un projet ordinaire.

Loyer annoncé ou loyer encaissable : comment le contrôler

Le numérateur du calcul mérite autant d’attention. Un loyer « estimé » par un vendeur n’engage que lui. Plusieurs sources permettent de le confronter au marché. Les annonces comparables du quartier, à surface, étage et état équivalents, donnent une première fourchette, à condition de regarder les biens restés longtemps en ligne et pas seulement les plus chers. Les observatoires locaux des loyers, quand ils existent pour la ville visée, publient des niveaux médians par type de logement.

Vérifiez ensuite si la commune applique l’encadrement des loyers. C’est le cas à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et dans plusieurs intercommunalités : un loyer de référence majoré plafonne alors ce que vous pouvez demander, et un complément de loyer n’est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles. Dans les zones tendues, la hausse entre deux locataires est également limitée.

Si le bien est vendu loué, réclamez le bail, les dernières quittances et l’historique des révisions. Un loyer actuel inférieur au marché ne pourra pas être relevé librement en cours de bail, ce qui pèse directement sur le rendement des premières années.

Charges du propriétaire bailleur : la liste poste par poste

Toutes les charges ne se récupèrent pas auprès du locataire. Celles qui restent au bailleur doivent être retranchées des loyers, et chacune se vérifie sur un document précis.

Poste	Document à demander	Point de vigilance
Taxe foncière	Dernier avis d’imposition du vendeur	Hausses votées par les collectivités, révision des valeurs locatives
Charges de copropriété non récupérables	Trois derniers appels de fonds, budget prévisionnel	Honoraires du syndic, gros entretien, fonds de travaux obligatoire
Travaux votés ou envisagés	Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, plan pluriannuel de travaux	Ravalement, toiture, ascenseur : qui paiera, l’acheteur ou le vendeur ?
Assurance propriétaire non occupant	Devis assureur	Garantie loyers impayés en option, souvent autour de 2,5 à 3,5 % des loyers
Gestion locative	Mandat de l’agence	Commission de 6 à 10 % des loyers, frais de mise en location en plus
Entretien et petites réparations	Diagnostic de l’état du logement	Prévoir une provision annuelle, même sur un bien rénové

Le plan pluriannuel de travaux, devenu obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans, est une mine d’informations : il annonce les dépenses des dix prochaines années et permet d’anticiper les appels de fonds qui viendront grignoter la rentabilité.

Exemple chiffré : un studio affiché à 8 % brut, ramené à 4,3 % net

Prenons un studio ancien proposé à 120 000 euros et loué 800 euros par mois hors charges. L’annonce affiche fièrement 8 % de rendement brut (9 600 euros de loyers annuels divisés par le prix).

Côté coût de revient, on ajoute 9 600 euros de frais de notaire, 8 000 euros de travaux et 3 000 euros de mobilier : l’opération coûte en réalité 140 600 euros. Rapporté à cette somme, le brut n’est déjà plus que de 6,8 %.

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Côté charges annuelles, on retire 900 euros de taxe foncière, 600 euros de charges de copropriété non récupérables, 150 euros d’assurance, 672 euros de gestion locative à 7 %, 400 euros de provision d’entretien et l’équivalent d’un mois de vacance, soit 800 euros. Total : 3 522 euros. Il reste 6 078 euros, ce qui donne un rendement net de 4,3 %.

Le bien n’est pas forcément mauvais. Il est simplement deux fois moins rentable que ce que laissait croire l’annonce, et c’est sur ce 4,3 % qu’il faut raisonner avant d’y ajouter l’impôt.

Fiscalité et crédit : du rendement net au cash-flow mensuel

Le passage au net-net dépend du régime choisi et de votre tranche marginale d’imposition. En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sous 15 000 euros de loyers annuels, tandis que le régime réel permet de déduire les charges effectives et les intérêts d’emprunt, avec la possibilité d’un déficit foncier. En location meublée non professionnelle, le régime réel autorise l’amortissement du bien et du mobilier, mais les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Les règles évoluent régulièrement : une simulation avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine reste prudente avant de choisir.

Le crédit, lui, ne modifie pas le rendement du bien mais détermine l’effort d’épargne mensuel. Comparez la mensualité totale (assurance emprunteur comprise) au loyer net de charges et d’impôt : la différence correspond au cash-flow. Un rendement net de 4 % financé à un taux proche de 3,5 % sur vingt ans laisse rarement un cash-flow positif, ce qui n’est pas rédhibitoire si vous l’avez anticipé dans votre budget.

Vacance locative, DPE et travaux : les variables qui font dériver la rentabilité

Certains paramètres ne figurent sur aucun document et doivent pourtant entrer dans le calcul. La vacance locative dépend de la tension du marché, du type de bien et de la qualité de la gestion : un studio étudiant se reloue vite mais tourne souvent, une grande maison se loue plus lentement mais plus longtemps. Interrogez des agences locales sur les délais de relocation constatés.

Le diagnostic de performance énergétique pèse désormais lourdement. Les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F seront concernés en 2028 et les E en 2034. Un bien mal classé acheté au bon prix peut rester intéressant, à condition d’intégrer dès le départ le coût réel de la rénovation et la période sans loyer pendant les travaux. À l’inverse, un bon rendement brut sur une passoire thermique est souvent une illusion.

Enfin, testez votre calcul avec un scénario dégradé : deux mois de vacance, une hausse de 10 % de la taxe foncière, un impayé partiel. Si le projet reste supportable dans ces conditions, vous disposez d’une marge de sécurité réelle.

+Quel rendement locatif net peut-on juger correct en France ?

Il n’existe pas de seuil universel, car le rendement dépend de la ville et du risque accepté. Dans les grandes métropoles, un net entre 3 et 4 % est courant, avec un potentiel de valorisation. Dans des villes moyennes, on vise plus souvent 5 à 7 % net, en contrepartie d’une demande locative parfois plus fragile.

+Les frais de notaire entrent-ils dans le calcul de la rentabilité ?

Oui, pour un rendement net honnête. Ces frais font partie de l’argent réellement engagé dans l’opération, au même titre que les travaux et le mobilier. Les exclure revient à surestimer la performance de plusieurs dixièmes de point.

+Faut-il intégrer les mensualités de crédit dans le rendement ?

Non, le rendement mesure la performance du bien indépendamment de son financement. Les mensualités servent à calculer le cash-flow, c’est-à-dire l’effort ou le surplus mensuel. Les intérêts d’emprunt interviennent en revanche dans le calcul fiscal au régime réel, donc dans le net-net.

+Pourquoi le pourcentage d’une annonce immobilière est-il souvent trop élevé ?

Parce qu’il s’agit presque toujours d’un brut calculé sur le prix net vendeur, avec un loyer espéré plutôt qu’un loyer constaté. Ni les frais d’acquisition, ni les charges, ni la vacance ne sont pris en compte.

+Comment estimer la vacance locative avant d’acheter ?

Interrogez deux ou trois agences de gestion du secteur sur leurs délais de relocation, observez combien de temps les annonces comparables restent en ligne et tenez compte du profil de locataires visé. À défaut de données fiables, retenir un mois de vacance par an constitue une hypothèse prudente.

Revente d'un bien loué : prévenir le locataire

Sti Immobiliers — Sat, 31 Oct 2026 00:00:00 GMT

Vous souhaitez vendre un logement que vous louez ? La façon de prévenir le locataire dépend d’un choix de départ. Si vous vendez le bien occupé, le bail continue avec l’acquéreur : aucun congé n’est nécessaire, une information loyale suffit. Si vous voulez vendre libre, vous devez délivrer un congé pour vendre au moins six mois avant la fin du bail (trois mois en meublé), par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. En location vide, ce congé vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pour acheter.

Vente occupée : pas de congé, le bail se poursuit à l’identique avec le nouveau propriétaire.
Vente libre, logement vide : congé pour vendre 6 mois avant l’échéance du bail, avec prix et conditions de vente.
Vente libre, meublé : congé 3 mois avant l’échéance, sans droit de préemption légal.
Forme : recommandé avec accusé de réception, commissaire de justice ou remise contre émargement.
Délai décompté : à partir de la réception par le locataire, pas de l’envoi.

Revente d’un bien loué : vendre occupé ou vendre libre, le choix qui fixe vos obligations

Avant toute démarche, posez-vous une question simple : l’acheteur visé est-il un investisseur ou un futur occupant ? Un investisseur acceptera souvent un logement avec locataire en place, puisqu’il récupère immédiatement des loyers. Un acquéreur qui veut habiter le bien exigera au contraire qu’il soit libéré.

Ce choix n’a rien d’anodin, car il détermine à la fois le calendrier, le prix et la nature de l’information due au locataire. Un bien vendu occupé se négocie généralement avec une décote, tandis qu’une vente libre suppose d’attendre l’échéance du bail. Le tableau ci-dessous résume les deux voies.

Critère	Vente occupée	Vente libre (congé pour vendre)
Moment de la vente	À tout moment	À l’échéance du bail
Congé à délivrer	Aucun	Oui, avec préavis légal
Droit de préemption du locataire	Non	Oui en location vide
Sort du bail	Transféré à l’acquéreur	Prend fin à l’échéance
Effet habituel sur le prix	Décote fréquente	Prix de marché d’un bien libre

Vendre le logement avec son locataire : une information de courtoisie, mais attendue

Lorsque le bien est cédé occupé, la loi ne vous impose pas d’envoyer un courrier spécifique au locataire avant la signature. Le Code civil prévoit en effet que la vente ne met pas fin au bail : l’acquéreur devient le nouveau bailleur, aux mêmes conditions de loyer, de durée et de charges.

Prévenir l’occupant reste pourtant indispensable en pratique. Il doit savoir à qui verser ses loyers après la vente, à qui signaler une réparation et qui lui restituera son dépôt de garantie. Sur ce dernier point, la loi du 6 juillet 1989 est claire : en cas de vente, la restitution incombe au nouveau bailleur. Un courrier commun, signé par le vendeur et l’acquéreur après l’acte, avec les nouvelles coordonnées bancaires, évite bien des incompréhensions.

Organiser les visites du bien mis en vente sans conflit

Le locataire reste chez lui tant que le bail court. Si le contrat contient une clause de visite en vue de la vente, il doit laisser l’accès au logement, mais dans des limites légales : pas de visite les jours fériés, et pas plus de deux heures par jour ouvrable. Sans clause, tout repose sur son accord. Proposer des créneaux groupés, prévenir plusieurs jours à l’avance et éviter les visites en son absence sans autorisation écrite sont des gestes qui facilitent nettement la commercialisation.

Congé pour vendre : prévenir le locataire dans les délais légaux

Si vous voulez vendre le bien libre, le congé pour vendre est la seule voie. Il ne peut produire effet qu’à la date d’échéance du bail, jamais en cours de contrat. Le préavis dépend du type de location :

Location vide : le congé doit être reçu au moins six mois avant la fin du bail.
Location meublée : le délai est ramené à trois mois avant l’échéance.

Le point de départ est la date de réception du courrier, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre. Une lettre recommandée retirée tardivement par le locataire, ou jamais retirée, peut faire échouer le calendrier. Beaucoup de bailleurs prennent donc une marge de plusieurs semaines, ou passent directement par un commissaire de justice pour obtenir une date certaine.

Un congé reçu trop tard n’est pas nul pour autant : il reporte ses effets, mais le bail est en principe reconduit, ce qui repousse la vente libre de plusieurs années pour un logement vide. Mieux vaut donc noter la date d’échéance exacte dès la décision de vendre.

Les mentions obligatoires de la lettre de congé pour vente

Un congé pour vendre incomplet est fragile. Pour une location vide, il doit indiquer clairement :

le motif du congé, c’est-à-dire la volonté de vendre le logement ;
le prix demandé et les conditions de la vente envisagée ;
la reproduction des alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatifs au droit de préemption ;
la notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, à joindre au courrier.

Le prix inscrit engage le vendeur. Si vous l’annoncez trop haut pour décourager le locataire, puis vendez moins cher à un tiers, la procédure se retourne contre vous. Fixer un prix réaliste dès le congé, idéalement après une estimation sérieuse, protège à la fois la vente et la relation avec l’occupant.

Le droit de préemption du locataire, étape par étape

En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. Il dispose des deux premiers mois du préavis pour l’accepter. Son silence vaut refus, et il devra quitter les lieux à l’échéance du bail.

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Rendement locatif : les chiffres à vérifier

S’il accepte, il bénéficie de deux mois pour signer l’acte de vente. Ce délai passe à quatre mois s’il indique recourir à un prêt immobilier. Si la vente n’est pas conclue dans ce délai, son acceptation tombe et il perd son titre d’occupation.

La protection va plus loin. Si, après le refus du locataire, vous décidez de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit lui notifier cette nouvelle offre. Il dispose alors d’un mois pour se positionner. On parle de droit de préemption subsidiaire, et son oubli peut entraîner la nullité de la vente conclue avec le tiers.

Locataires protégés et situations particulières lors de la revente

Certains occupants bénéficient d’un régime renforcé. Lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond réglementaire, le bailleur ne peut délivrer congé qu’en proposant un relogement adapté à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique proche. Cette protection s’étend au locataire qui héberge une personne à charge répondant à ces critères. Elle ne s’applique pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.

D’autres cas demandent une vérification préalable :

Bien acheté déjà loué : si le bail arrive à échéance moins de trois ans après votre acquisition, le congé pour vendre ne peut prendre effet qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction.
Vente par lots d’un immeuble entier : un régime spécifique, avec des droits supplémentaires pour les locataires, s’ajoute au congé classique.
Location meublée : le locataire n’a pas de droit de préemption légal, sauf clause plus favorable dans le bail.

Dans ces configurations, un échange avec le notaire en amont de la mise en vente permet d’éviter un congé inopérant.

Les erreurs qui fragilisent un congé pour vente

La plupart des contentieux naissent de détails. Un délai calculé à partir de l’envoi plutôt que de la réception, une notice oubliée, un prix flou, ou un congé adressé à un seul des cotitulaires du bail suffisent à le rendre contestable. En cas de colocation ou de couple marié ou pacsé, chaque titulaire doit recevoir son propre courrier.

Le congé frauduleux est aussi sanctionné : un bailleur qui invoque une vente fictive pour se débarrasser d’un locataire s’expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique, sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts. Enfin, garder une trace de chaque étape (accusé de réception, copie de la notice, échanges sur les visites) reste la meilleure protection en cas de désaccord. Pour une situation atypique, l’avis d’un notaire ou d’une ADIL apporte une lecture adaptée à votre dossier.

+Faut-il prévenir le locataire si le bien est vendu avec le bail en cours ?

Aucun congé n’est requis, puisque le bail se poursuit avec l’acquéreur. Il est cependant nécessaire d’informer le locataire du changement de propriétaire, des nouvelles coordonnées de paiement et de l’interlocuteur pour les réparations, idéalement par un courrier signé des deux parties.

+Le locataire peut-il refuser les visites d’un logement mis en vente ?

Si le bail comporte une clause de visite, il doit permettre l’accès, hors jours fériés et dans la limite de deux heures par jour ouvrable. En l’absence de clause, les visites dépendent de son accord. Un planning convenu à l’avance limite les tensions.

+Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas à l’offre de vente ?

Passé les deux premiers mois du préavis, son silence équivaut à un refus. Il perd son droit de préemption au prix proposé et doit libérer le logement à l’échéance du bail, sauf baisse ultérieure du prix qui lui ouvre un nouveau délai d’un mois.

+Qui rend le dépôt de garantie après la vente du logement loué ?

C’est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie au départ du locataire. Vendeur et acquéreur règlent généralement entre eux le transfert de la somme lors de la signature chez le notaire.

+Un locataire en meublé est-il prioritaire pour acheter le logement ?

Non, la loi ne prévoit pas de droit de préemption en location meublée. Le bailleur doit seulement respecter le préavis de trois mois et motiver son congé par la vente. Le bail peut toutefois prévoir une priorité plus favorable au locataire.